وضعیت صنعت ساختمان در کشور (مبحث سوم)

• 
• 

توضیحات

منتشر شده در دوشنبه, 30 -3443 03:25

نوشته شده توسط سید فرج الله طاهریان

بازدید: 557

اوراق بهادارسازي دارايي ها

اوراق بهادارسازي دارايي ها به فرآيندي اطلاق مي شود که مجموعه اي از وام ها يا به طور کلي دارايي هاي

مالي همگن ادغام و به شرکت يا تراست با منظور خاص منتقل شده و با پشتوانه آن، اوراق بهادار منتشر و در بازار

عرضه مي شود. بدين طريق ارتباطي بازاري بين قر ضگيرندگان و سرمايه گذاران فراهم مي شود.

فرآيند مذکور طي دو دهه گذشته در زمينه هاي مختلف توسعه داده شده است . بازار ثانويه رهن از جمله

بازارهايي است که فرآيند اوراق بهادارسازي دارايي ها از ارکان اساسي آن به شمار مي رود. به لحاظ ساختاري، اوراق

بهادارسازي دارايي ها به دو طريق صورت مي گيرد :

که متضمن انتقال اقتصادي يا قانوني داراي ي ها يا تعهدات به « متعارف » ١ تبديل به اوراق بهادارسازي

در بازار است . اين شيوه داراي سابقه طولاني مي باشد. ٢ تبديل به اوراق (spv) نهاد مستقل متولي انتشار دارايي ها

فرآيندي است مستلزم استفاده از ابزارهاي مشتقه از سوي خلق کنندگان (منش أ) که عمدتًا « ترکيبي » بهادارسازي

بانکها مي باشند. هدف اين تبديل انتقال ريسک هاي معطوف به ادغام خاصي از دارايي ها مي باشد . در اين شيوه

١٩

يک دارايي مالي به دارايي مالي ديگري که ارزش آن وابسته به مجمو عه اي متفاوت از عوامل تعيين کننده ارزش

spv دارايي مبنا خواهد بود، تغيير شکل خواهد يافت . در نوع متعارف، انتقال دارايي ها از خلق کننده (منش أ) به

مي تواند به صورت فروش مستقيم که موجب حذف دارايي هاي تبديل شده به اوراق بهادار از ترازنامه منش أ گردد و يا

به شکل ت امين مالي که مستلزم حفظ دارايي ها بر روي ترازنامه منش أ خواهد بود، صورت پذيرد . اوراق بهادار منتشره

که متضمن مالکيت تقسيم (Pass  Through) نيز م يتوانند يا به صورت انتقال آني عين جريان نقدي spv از سوي

نشده منفعت در ادغامي از وامهاست و يا به صورت تعهدات با پشتوانه وثيقه که در آن جريانات نقدي حاصل از وثيقه

مبنا به چند جريان نقدي يا اوراق بهادار مختلف تفکيک گرديده و هر يک از آنها داراي ساختار بازپرداخت و

ارجحيت متفاوت خواهند بود، باشد.

ساختار جريان نقدي مي تواند به صورت منفعل و يا به صورت فعال باشد . جريانات نقد ي منفعل به گونه اي

هستند که ارزش آنها نسبت ًا قابل پيش بيني بوده و صرفًا مستلزم مديريت اداري خواهند بود (مانند جريانات حاصل از

رهن ها)، اما جريانات نقدي فعال از آنجا که ارزش آنها توسط بازار تعيين مي گردد، نيازمند مديريت فعالتري خواهند

بود (مانند جريانات نقدي حاصل از دارايي هاي ريسکي مانند اوراق قرض ههاي مربوط به بازارهاي نوظهور).

امروزه عوامل متعددي در شکل گيري و تناسب انواع تبديل به اوراق بهادار سازي دخيل مي باشند . عوامل

مذکور عبارتند از : اهداف مورد نظر، ساختار داراي يها، شرايط بازار، چارچوبهاي قانوني، انگيزه هاي مالياتي، چارچوبهاي

مقرراتي و هزينه هاي اجرايي . بطور کلي اوراق بهادار سازي دارايي ها علاوه بر فراهم نمودن فرصتهاي تامين مالي براي

بازپرداخت بدهي ها، امکان نقدينه تر ساختن دارايي هاي غيرنقد را براي بانکها فراهم مي سازد، به گونه ايکه بدون نياز به

افزايش سرمايه قادر مي شوند کسب و کار خود را توسعه دهند . همچنين به لحاظ مالي ابزار نيرومندي جهت ارتقا ي

کيفيت منابع مالي (اندازه و ساختار) ترازنامه بانکها محسوب ميشود.

تجربه ساير کشورها در بازار رهن

آمريکا

يکي از موفق ترين تجربه هاي رهن در زمينه ابزارها، ش يوه هاي بازپرداخت، شناسايي و پوشش گروههاي

مختلف درآمدي و برقراري جريان با ثبات نقدينگي براي بازار اوليه و مشارکت گسترده بخش خصوصي، بازار رهن

آمريکا مي باشد. آمريکا براي تقويت و توسعه بازار رهن و ايجاد بازار ثانويه آن اگرچه با ايجاد شرکتها و موسسات

دولتي آغ از نمود، اما در ادامه سازوکار بازار رهن به طور عمده توسط بخش خصوصي و با سرماي ه گذاري خصوصي

که با پيشنهاد کنگره در سال ١٩٣٨ ايجاد شده ، (FNMA) اداره مي شود. در اين چارچوب موسسه ملي رهن فدرال

بود در سال ١٩٦٨ به دو نهاد مستقل با اهداف متفاوت تقسيم شد:

١ با مالکيت دولت و براي حمايت از خانوارهاي با درآمد پايين (GNMA) ١- سازمان ملي رهن دولت

. ٢- شرکت خصوصي فانيما ٢

شرکت فانيما برحسب دارايي و همچنين از نظر منبع تامين مالي رهن هاي مسکوني از بزرگترين

شرکت هاي آمريکايي محسوب مي شود. اين شرکت طي ١٠ سال حدود ١٨ ميليون خانوار آم ريکايي را مالک مسکن

نموده است و کارکنان آن بالغ بر ٤٥٠٠ نفر مي شوند. خالص دارايي هاي مبتني بر رهن فانيما تا سال ٢٠٠١ بيش از

 

٧٠٠ ميليارد دلار بود . همچنين اوراق بهادار مبتني بر رهن سرمايه گذاراني که فانيما آنها را تضمين کرده بود بالغ

بر ٨٦٠ ميليارد دلار گرديد.

(Pool) در سال ١٩٨١ منتشر شد . اين شرکت با ادغام (MBS) نخستين اوراق بهادار مبتني بر رهن فانيما

براي خلق کنندگان رهن اقدام مي نمايد. اين شرکت معمولا " با MBS کردن رهن هاي خريداري شده، نسبت به انتشار

انتشار اوراق بدهي کوتاه مدت در بازارهاي سرمايه، دارايي و بدهي هاي خود را مديريت مي کند.

فانيما علاوه بر خريد وامهاي رهني از وام دهندگان و تضم ين پرداختهاي اصل و فرع اوراق بهادار مبتني بر

رهن که وام دهندگان نزد خود نگهدا ري مي نمايند، در بخش تامين مالي مسکن اجاره اي نيز فعاليت مي نمايد. منابع

عمده درآمدي فانيما عبارتند از:

حدود ٦٠ تا ٧٠ درصد از درآمد اين شرکت از محل خريد و فروش وامهاي رهني و اوراق بهادار رهن

مي باشد. وامهاي رهني و اوراق بهادار مبتني بر رهن که توسط فانيما خريداري مي شود با انتشار اوراق بدهي در

بازارهاي سرمايه تامين وجوه مي شود. مابه التفاوت درآمد حاصل از پرتفوي مذکور و هزينه تامين وجوه عمده ترين

درآمد فانيما مي باشد.

تضم ين MBS دومين منبع درآمدي اين شرکت از محل ضمانت رهن مي باشد. وام دهندگان وامها را با

کسب ، MBS شده توسط فانيما مبادله مي کنند و فانيما از محل تضمين پرداختهاي اصل و فرع وام دهندگان روي

درآمد مي کند. اين شرکت در شرايط کاهش نرخ بهره نسبت به باز خريد بخشي از بدهي خود و انتشار بدهي جديد

با نرخ کمتر اقدام مي نمايد. از محل کاهش هزينه تامين وجوه، کاهش درآمد ناشي از کاهش نرخ بهره جبران

مي شود. اين اقدام به نوعي مديريت ريسک نرخ بهره نيز تلقي ميشود.

شرکت فانيما به منظور کاهش ريسک ناشي از قصور وام گيرنده، راهبردهاي تعهد خريد معيني را دنبال

LTV مي کند. از جمله اين راهبردها ارزيابي کيفيت اعتباري مشتري و اخذ بيمه رهني بويژه در مواردي که نسبت

بيش از ٨٠ درصد است مي باشد.

مي باشد . (Freddie Mac) از ديگر شرکتهاي بزرگ و فعال در بازار ثانويه رهن آمريکا، شرکت فردي مک

اين شرکت در سال ١٩٧٠ با مجوز کنگره آمريکا و با سرمايه بخش خصوصي فعاليت خود را آغاز نمود . فعاليتهاي

فردي مک مانند فانيما مي باشد و البته هر دو شرکت فانيما و فردي مک از معافيتهاي مالياتي دولت مرکزي و م حلي

(به جز مالياتهاي مستغلات ) معاف مي باشند و همچنين خزانه داري بعض ا" با خريد بخشي از تعهدات آنها به لحاظ

مالي آنها را مورد حمايت قرار مي دهد. براساس گزارش فدرال رزرو دو شرکت فانيما و فردي مک تا دسامبر ٢٠٠١

مجموعا" ١٩ درصد رهن هاي مسکوني آمريکا را دارا بود ند؛ اين در حالي است که بانکهاي تجاري در مجموع ٢٨

٦ تريليون دلار بوده است. / درصد از رهن هاي مذکور را در اختيار دارند . کل رهن هاي مسکوني تا تاريخ مزبور ٢

اروپا

با همگرايي بيشتر کشورهاي اروپايي در دهه اخير، بازارهاي رهن اروپايي نيز با تغييرات قابل توجهي

همراه بوده است . با توسعه و تعميق بازار رهن ، دخالت مستقيم دولت در اغلب يارانه هاي مسکن اروپا کاهش يافته

است؛ خصوصي سازي مسکن اجتماعي از جمله پيامدهاي اين روند بوده است . وزن اين صنعت در اقتصاد کشورهاي

٢١

در کشورهاي پرتغال و ايتاليا حدود ١٠ ٪، در GDP اروپايي قابل توجه است . بطوريکه نسبت بدهي وام رهني به

بلژيک و ايرلند ٢٠ تا ٣٠ درصد و در هلند، سوئد و انگلستان ٥٠ تا ٦٠ درصد مي باشد.

در کشورهاي ايتاليا، آلمان و فرانسه فعاليتهاي رهني در مقياس منطقه اي است و انواع کوچکي از

موسسات پس انداز و وام را شامل مي شود، اما در انگلستان فعاليت هاي رهني در سطح ملي صورت مي پذيرد . در

انگلستان به طور سنتي بازار در اختيار انجمن هاي ساخت و ساز و ساختمان ميباشد، در آلمان عمدتا" بانکهاي رهني

فعال مي باشند.در کشور سوئد موسسات تخصصي اعتباري رهن سهم بيشتري از بازار را دارا هستند . هلند از ج مله

کشورهاي اروپايي است که بازار رهن آن طي دهه ٩٠ پيشرفت قابل توجهي داشت و مجموعه متنوعي از محصولات

رهني را عرضه مي نمايد . در هلند طيف وسيعي از وام دهندگان رهني از جمله بانکها، شرکتهاي بيمه و صندوقهاي

بازنشستگي فعال هستند . براساس گزارش مرکز آمار هلند در سا ل ٢٠٠١ بانکهاي تجاري، بانکهاي رهني و

٣١ و ١٠ درصد از بازار رهن هلند را در اختيار داشتند . ، صندوق ها (پس انداز، بازنشستگي و بيمه ها) به ترتيب ٤١

به موازات رشد بازار رهن در اين کشور، نسبت مالکيت مسکن نيز افزايش يافت و از ٤٢ درصد در سال ١٩٨١ به ٥٠

درصد در سا ل ٢٠٠٠ رسيد . محصولات وام رهني در هلند بر حسب نرخ به سه دسته تقسيم مي شود: الف ) وامهاي

ثابت قابل تعديل در دوره هاي ٢ تا ٥ سال  نرخ بهره در دوره مذکور ثابت است  اين وامها بيش از ٦٠ درصد بازار

رهن را شامل مي شوند. ب) وامهاي رهني با نرخ ثابت که حدود ٢٥ درصد از وامها را در برمي گيرن د. ج) وامهاي

رهني با نرخ متغير که ١٠ درصد بازار رهن را تشکيل مي دهند.

وامهاي مسکن در هلند برحسب هدف وا م گيرنده و مآلا" شيوه بازپرداخت در سه گروه تقسيم م ي شوند :

وامهاي رهني بازپرداختي ١، وامهاي رهني پس انداز براي بازپرداخت ٢ و وامهاي رهني فقط بهره ٣. بازپرداخت نوع اول

شامل اصل و بهره وام مي شود و در پايان دوره وام رهني بايد کاملا " مستهلک شود . در اين نوع وام رهني، بازپرداخ ت

اقساط ماهانه با مبالغ ثابت يا متغير و در شرايطي نيز متکي بر دستمزد است که در اين صورت بايد تا ٦٥ سالگي

کاملا" بازپرداخت شود . مبلغ اقساط براساس شاخص دستمزد تعيين مي شود. در حالت وامهاي رهني پس انداز به

منظور بازپرداخت، وام گيرنده اصل وام را به طور مستقيم نمي پردازد بلکه به جاي آن هر دوره مبلغ ثابتي را به يک

حساب پس انداز واريز و يا در قالب حق بيمه مي پردازد. وجوه انباشت شده مذکور در پايان دوره براي بازپرداخت

کل اصل وام استفاده ميشود. مزيت استفاده از اين وام، استفاده از معافيت و تخفيفهاي مالياتي مضاعف است. در اين

کشور پرداختهاي بهره نيز مشمول تخفيف مالياتي مي شود و معمولا " به بازدهي روي پس اندازها ماليات تعلق

نمي گيرد. در شکل وام هاي رهني فقط بهره، لزومي به پرداخت منظم اصل وام طي دوره وام نمي باشد، بلکه

پرداختهاي ماهانه فقط شامل بهره مي شود و در پايان دوره اصل وام تسويه مي گردد. بازپرداخت اصل از طريق فروش

دارايي و يا اخذ وام جديد صورت مي پذيرد. طول دوره اين وام نسبت به ساير وامهاي رهني طولان يتر مي باشد.

کشور هلند در راستاي حفظ منافع وام دهندگان چارچوب مقرراتي منسجمي دارد و بانک مرکزي بر کليه

موسسات اعتباري نظارت مي نمايد. از ديگر خصوصيات بازار رهن هلند، وجود ضمانت دولتي وامهاي رهني است که

زيان وام دهنده را در صورت نکول وام گيرنده جبران مي کند.

بطور کلي عواملي همچون ترويج مالکيت خصوصي، مقررات زدايي بازار رهن که منجر به افزايش رقابت و

تنوع محصولات رهني گرديده و بالاخره ورود يورو و همگرايي نرخهاي بهره در منطقه يورو، از دلايل اصلي توسعه

بازارهاي رهن اروپايي طي دهه ٩٠ و سالهاي اوليه قرن حاضر ميباشد.

بازار رهن ايران، چالشها و الزامات

ويژگيها

١ اين بازار تحت تاثير عدم توسعه و تعميق بازار مالي کشور، کماکان در شکل سنتي و توسعه نيافته

خود باقي مانده است.

٢ بازار رهن ايران محدود به بازار اوليه رهن مي شود و سهم اندکي از ا قتصاد ملي را دارا مي باشد .

بطوريکه نسبت مانده تسهيلات اعطايي بانکها به بخش غيردولتي مسکن (بدون سود و درآمد سالهاي آتي ) به توليد

ناخالص داخلي به قيمت هاي جاري کمتر از ١٠ درصد است.

٣ اين بازار به دليل محدود بودن بازيگران (عاملان) و اتک اي صرف به بانکها بويژ ه بانک مسکن غيررقابتي

است. لذا نه تنها پاسخگوي نياز متقاضيان مسکن نمي باشد بلکه با توجه به طولاني شدن زمان انتظار دريافت

تسهيلات و تورم بخش مسکن هزينه تامين مالي نيز افزايش مي يابد.

٤ فقدان رقابت و عدم توسعه بازار مالي کشور و مآ ً لا عدم توسعه بازار رهن مو جب عملکرد پايين بخش

واقعي (عرضه مسکن) شده است.

٥ بازار رهن ايران تحت تاثير قوانين و مقررات موجود به لحاظ ابزاري محدود مي باشد و لذا ابزار لازم براي

توسعه آن فراهم نمي باشد. همچنين وام گيرندگان به دليل محدوديت در انتخاب و پايين بودن سطح درآمد انگيزه اي

براي دريافت تسهيلات رهني ندارند.

٦ محيط تورمي حاکم بر اقتصاد کشور و افزايش قابل توجه قيمت واحدهاي مسکوني، نسبت تسهيلات به

را به کمتر از ٥٠ ٪ کاهش داده است. (LTV) ارزش دارايي

٧ اگرچه به دليل پايين بودن نسبت وام به ارزش دارايي، بانکها با ريسک اعتباري کمتري مواجه مي باشند،

اما به دليل شرايط تورمي کشور، ريسک نرخ سود در سطح بالايي قرار دارد.

٨ رهن هاي با نرخ ثابت بيشترين سهم را از بازار رهن ايران دارا مي باشند. علاوه بر اين کاهش فاصله بين

نرخ هاي دريافتي و نرخ هاي اعطاي تسهيلات و شکاف بين طول دوره سپرده گذاري و بازپرداخت تسهيلات (شکاف

مدت دارايي و بدهي ) از عوامل ايجاد ريسک نرخ سود براي بانکها به ويژه بانک مسکن به شمار مي رود. به طور کلي

عدم انعطاف پذيري نرخها در شرايط تورمي و همچنين عدم ملاحظه ريسک اعتباري مشتري در محاسبه نرخها از

محدوديتهاي اين سيستم است.

٩ منابع اين بازار متکي به سپرده هاي محدود متقاضيان تسهيلات و بخشي نيز از منابع بانک است و بطور

کلي بي ارتباط با سرمايه گذاران در بازار مالي ميباشد.

١٠  فقدان قانون رهن در کشور از اساسي ترين مشکلات ساختاري اين بازار در ايران است.

٢٣

چالشها و مشکلات توسعه بازار رهن در ايران

١ موانع حقوقي و قانوني

١ ١ خدشه پذيري حقوق مالکيت و زمان بر بودن و هزينه بالاي اقامه دعوي باعث شده داراييهاي حقيقي نتواند

به عنوان وثيقه تسهيلات نقش خود را ايفا نمايد . به عنوان مثال در شرايط عدم ايفاي به هنگام تعهدات توسط

مشتري، بانکه ا عليرغم ترهين واحدهاي مسکوني قادر نمي باشند در يک فرآيند کوتاه مدت نسبت به تصرف و

فروش مرتهن و کسب حقوق خود اقدام نمايند.

٢ ١ ابهام در مشروعيت برخي معاملات موردنياز بازار رهن که نرخ بهره و انعطاف پذيري آن از فاکتورهاي

اساسي آنها به شمار مي رود از موانع اساسي ايجاد بازار ثانويه رهن است.

٣ ١ اولويتهاي بخشي اعتبارات بانکي و تعيين نرخهاي سود به صورت دستوري و کنترل شده، موجب

ناکارآمدي و سودآوري پايين اين بازار گرديده و همچنين مانع اساسي در استفاده از ابزارهاي ايجاد نقدينگي از

جمله اوراق بهادارسازي دارايي هاي بانک مسکن مي باشد.

٤ ١ عدم اقبال موسسات مالي غيربانکي از جمله شرکتهاي بيمه و صندوقهاي بازنشستگي به سرمايه گذاري در

بخش مسکن به ويژه در شرايط فقدان بازار ثانويه رهن باعث کوچک ماندن بازار تأمين مالي مسکن گرديده است.

٥ ١ فقدان بيمه هاي اعتباري

٦ ١ فقدان قوانين و مقررات مربوط به ايجاد بازار ثانويه رهن و انتشار اوراق بهادار رهني و نحوه مبادله آنها

بويژه از ابعاد حقوقي

٧ ١ ناپايداري و غيرشفاف بودن قوانين و مقررات حاکم بر بخش عرضه مسکن و زمين.

٢ فقدان نهادها و ساختارهاي سازماني لازم

١ ٢ فقدان نهادهاي حمايتي و تضمين کننده جريان نقدينگي به بخش مسکن

٢ ٢ فقدان نهادهاي بيمه اي

٣ ٢ فقدان واسطه هاي مالي کارآمد و توانمند به منظور ايجاد ارتباط بين سرماي هگذاران و وام گيرندگان

٤ ٢ فقدان نهادهاي خدمات دهنده مربوط به ارزيابي اعتباري متقاضيان تسهيلا ت، تنظيم فرآيند پرداخت

تسهيلات، جمع آوري اقساط بازپرداخت و امور مربوط به انتقال مالکيت و به فروش گذاردن اموال رهن و همچنين

موسسات رتبه بندي شرکتهاي سرمايه گذاري.

٣ شرايط نامناسب اقتصادي

١ ٣ محيط تورمي که برآورد دقيق ارزش داراييها را با مشکل مواجه کرد ه است . اين امر همراه با ثابت بودن

نرخ تسهيلات در قراردادها، انگيزه بانکها را براي اعطاي تسهيلات بلندمدت مسکن کاهش داده است.

٢ ٣ سطوح پايين درآمدي و دستمزدها و فشار بر دهکهاي پايين درآمدي  در کشورهاي توسع هيافته معمو ً لا

١ است. / ١ است، اما در کشورهاي در حال گذار کمتر از ١٠ / ١ تا ٣ / نسبت درآمد به ارزش دارايي ٤

٣ ٣ بازار مالي توسعه نيافته و بالا بودن ريسک نرخ بهره، ريسک اعتباري، ريسک عملياتي و ريسکهاي مرتبط با سرمايه

٤ ٣ فقدان رقابت و بازيگران محدود به دليل بازار مالي توسعه نيافته و اتکاي صرف به بانکهاي دولتي

٥ ٣ بالا بودن ريسکهاي سرمايه گذاري (داخلي و خارجي).

٢٤

پيشنهادات:

١ تصويب قانون رهن با استناد به اصل ٣١ قانون اساسي که داشتن مسکن متناسب با نياز را حق هر

فرد و خانواده ايراني مي داند. ترجمان اين اصل داشتن حق تسهيلات رهني براي تامين مسکن هر ايران ي است که

مي بايست سازوکار آن فراهم شود.

٢ ايجاد بازار ثانويه رهن کارآمد ب ا هدف افزايش نقدينگي مورد نياز بخش مسکن و کاهش ريسک

خلق کنندگان رهن، در اين راستا:

١ ٢ تشکيل شرکت ملي رهن با سرمايه گذاري مشترک دولت و بخش خصوصي با هدف:

١ ١ ٢ خريد تسهيلات رهني از بانکها (تجاري و رهني ) و موسسات سپرده پذير، صندوق هاي

بازنشستگي و شرکتهاي بيمه، به منظور جبران نقدينگي پايدار در بازار مسکن و امکان اعطاي تسهيلات جديد

توسط عاملان فوق الذکر

٢ ١ ٢ تضمين تسهيلات مربوط به اقشار با درآمد پايين تر از حد متوسط (مسکن کم درآمدها)

٢ ٢ توسعه و گسترش موسسات سپرده پذير که در مراحل اوليه قادر باشند سه کارکرد بازار رهن را پوشش

دهند، ١ خلق رهن ٢ نگهداري رهن و ٣ خدمات رهني ( ارزيابي مشتري، فرآيند پرداخت تسهيلات، جمع آوري

بازپرداختهاي ماهانه، تاييد تسهيلات گيرنده در خصوص بيمه مالکيت و پرداخت مالياتها ٤ انجام مراحل اقامه دعوي براي

انتقال مالکيت و به فروش گذاردن اموال رهن . علاوه بر اين موسسات مذکور مي توانند داراي مزيتهاي اطلاعاتي در اعطاي

اعتبار به خانوار ها باشند و همچنين انتظار مي رود با توجه به افزايش عرضه وجوه، ره ن هاي در دسترس و قابل بازپرداخت

افزايش يافته و مآلا" نرخ تامين مالي مسکن کاهش يابد.

٣ ٢ اصلاح در ساختار قانوني و سازماني مربوط به حقوق مالکيت و رويکردهاي اقامه دعوي بنحوي که

داراييهاي حقيقي بتوانند به عنوان وثيقه تسهيلات در شرايط عدم ايفاي تعهدات توسط تسهيلات گيرنده از اعتبار

لازم برخوردار باشند . در حال حاضر به دلايل مختلف از جمله عسر و حرج مالک ان (که از طبقات متوسط و پايين

درآمدي هستند ) مراجع قضايي به بانک ها کمتر اين امکان را مي دهند که بلافاصله در قبال عدم ايفاي تعهدات

مشتري، نسبت به انتقال و فروش ا موال رهن اقدام نمايند . لذا نمي توان انتظار داشت که سرمايه گذاران بازار رهن با

توجه به ريسک اعتباري مشتريان بانکها وارد اين بازار شوند.

٣ امکان صدور اعطاي تسهيلات رهن توسط شرکتهاي بيمه، صندوقهاي بازنشستگي و ساير موسسات

مالي غيربانکي حاضر در بازار مالي به منظور ايجاد رقابت، تنوع و نوآوري در محصولات رهني

٤ تصويب قانون مربوط به ايجاد بيمه اعتباري با سرمايه گذاري مشترک بانکها و شرکتهاي بيمه ب ا هدف

کاهش ريسک اعتباري بانکها و موسسات فعال در بازار رهن

٥ تعريف ابزارهاي جديد مورد نياز بازار رهن و انطباق آنها با قوانين و مقررات بانکداري اسلامي

٦ اصلاح برخي قوانين و مقررات از جمله آيين نامه هاي اجرايي برخي عقود اسلامي مانند عقد فروش

اقساطي با هدف ايجاد انعطاف پذيري بيشتر در عمليات بانکها و امکان دخالت دادن رتبه اعتباري مشتري و شرايط

تورمي (رکودي) کشور در نرخها و قراردادها./