مشارکت واقعی در بانک مسکن

لازم به ذكر است كد حسابداري مربوط به تسهيلات مشاركت مدني مجتمع با سپرده از محل حساب پس انداز مسكن جوانان و صندوق پس انداز مسكن به ترتيب 2869 و 2871 مي باشد .

1- شرایط ملک:

1-1- ملک معرفی شده باید مفروز، دارای سند مالکیت یا صورتمجلس تفکیکی و یا قرارداد

واگذاری سازمان ملی زمین و مسکن یا عرصه موقوفه داراي قرارداد اجاره قابل ارتهان

و باید در محدوده خدمات شهری قرار داشته باشد.

1-1-1- در صورتیکه ملک معرفی شده در محدوده خدمات شهری قرار نداشته باشد،

پرداخت تسهيلات با اخذ مجوز از مراجع ذيربط امکانپذیر است.

2-1- مشاركت روی زمینهای ملکی، اعم از اینکه سند مالکیت حاکی از اعیانی بوده یا فاقد آن

باشد با رهن پلاک مورد مشارکت، امکانپذیر است. بدین ترتیب ملک مورد مشارکت بعنوان

توثیق و تضمین بدهی و تعهدات ناشی از قرارداد مشاركت مدني در رهن بانک قرار می گیرد.

3-1- مشاركت روی زمینهای واگذاری با صورتمجلس تفکیکی:

درخصوص اینگونه زمینها بانک باید ضمن ارسال مشخصات متقاضی و زمین واگذار شده به

سازمان واگذارنده، موافقت سازمان مذکور را در موارد ذیل اخذ نماید:

1-3-1- انعقاد قرارداد مشارکت مدنی با متقاضی و قبول جانشینی بانک به جای شریک

در صورت تخلف وی.

2-3-1- مالکیت بانک در اعیانی احداثی به نسبت مشارکت.

3-3-1- صلح منافع زمین به نسبت مشارکت در طول مدت قرارداد.

4-3-1- موافقت با رهن زمین واگذاری و مستحدثات آن نزد بانک جهت توثیق و تضمین

بدهی و تعهدات شریک در مراحل مشارکت و فروش اقساطی .

4-1- در صورتیکه قرارداد واگذاری از سوی سازماني غير از سازمان ملی زمین و مسکن

تنظیم شده باشد، اخذ تأییديه از سازمان مذكور الزامی است.

توضیح: در مشارکت مدنی روی زمینهای واگذاری دارای صورتمجلس تفکیکی نیازی به حضور

نماینده سازمان واگذارنده در دفاتر اسنادرسمی جهت امضای قرارداد نمی باشد.

5-1- مشاركت روی زمین های واگذاری فاقد صورتمجلس تفکیکی:

1-5-1- ضمن به رهن گرفتن مشاعی مورد مشارکت، وثیقه اضافی نیز اخذ می گردد. در این

صورت حضور نماینده سازمان واگذارنده، جهت امضای قرارداد الزامی است و باید چهار شرط

مندرج در بند 3-1 نیز برقرار باشد.

توضيح : درخصوص زمين هاي واگذاري مسكن و شهرسازي در موارديكه عرصه پلاك موضوع مشاركت فاقد صورت مجلس تفكيكي بوده ليكن حدود اربعه آن مشخص و در پروانه ساختماني قيد شده باشد و براي ارزياب نيز تصرفات در حدود مشخص شده محرز باشد ، اعطاي تسهيلات مشاركت مدني بدون نياز به اخذ وثيقه اضافي وفق ضوابط و مقررات جاري از نظر حقوقي امكانپذير است .

2-5-1- در صورتیکه ملک معرفی شده بابت مطالبات واگذارنده (سازمان ملی زمین و مسکن)

در رهن سازمان مذکور باشد، لازم است بدواً اسناد تنظيمي سازمان مزبور ابطال و سند رهني

بانك ثبت و امضاء گردد و سپس مجدداً مازاد ملك بابت مطالبات سازمان واگذارنده در رهن

سازمان مزبور قرار گيرد.

6-1- مشخصات و ابعاد زمین مورد مشارکت باید با سند مالکیت یا برگ واگذاری مطابقت داشته

باشد.

7-1- شرایط مشارکت مدنی، به منظور احداث واحدهای انفرادی در اراضی استیجاری

(موقوفه):

1-7-1- اگر زمین استیجاری فاقد سند اعیانی باشد:

انجام مشارکت با رهن ششدانگ پلاک دیگر (اخذ وثیقه دیگر) صورت می پذیرد.

2-7-1- اگر زمین استیجاری دارای سند اعیانی باشد نيازي به اخذ وثيقه اضافه نمي باشد.

در انجام مشارکت روی زمینهای استیجاری اخذ موافقتهای زیر از موجر الزامی است.

الف- موافقت موجر ، سازمان اوقاف يا متولي در وقف خاص با انعقاد قرارداد مشارکت مدنی.

ب- قبول مالکیت بانک به نسبت ............. درصد مشارکت در اعیانی احداثی، به شرح قرارداد

مشارکت مدنی.

ج- قبول جانشینی بانک به جای مستأجر در صورت تخلف مستأجر از شرایط سند اجاره،

یا قرارداد مشارکت مدنی.

توضيح : اخذ موافقت از موجر (موقوفه) براي انجام مشاركت در تمام زمينهاي موقوفه

« اعم از اينكه داراي سند اعياني باشد يا فاقد سند اعياني باشد» الزامي است .

8-1- مشارکت مدنی به منظور ساخت واحدهای مسکونی در تمامي حالات توأم با اعطای

قرض الحسنه ده هزار ریالی به مدت 10 سال ورهن پلاک مورد مشارکت یا ششدانگ پلاک

قابل ارتهان دیگر خواهد بود و شریک باید براي دریافت قرض الحسنه فوق الاشاره تقاضای

کتبی ارائه نماید و در پایان مشارکت قرض الحسنه دریافتی را به حساب بانک واریز نماید.

2- شرایط متقاضی (شریک) در مشارکت مدنی :

1-2- متقاضی باید دارای اهلیت قانونی به شرح زیر باشد:

1-1-2- عاقل، بالغ و رشید باشد.

2-1-2- قصد و رضای انجام مشارکت را داشته باشد.

3-1-2- ممنوعیتی در تصرف اموال خود نداشته باشد.

2-2- امکانات مالی کافی به منظور انجام تعهد خود و توانایی خرید سهم بانک را به صورت نقدیا اقساط، پس از تکمیل ساختمان طبق قرارداد داشته باشد.

3ـ شرايط مشاركت مدني :

1-3-ميزان سهم الشركه بانك : مبلغ سهم الشركه بانك حداكثر معادل هزينه باقي مانده

اجراي طرح مشروط بر اينكه از 80% كل هزينه اجراي طرح بدون بهاي زمين تجاوز ننمايد كه وفق

گزارش ارزيابي تعيين مي گردد.

توضيح 1 : مبناي محاسبه هزينه كل اجراي طرح قيمتهاي پايه اعلام شده توسط اداره اعتبارات

و سرمايه گذاري مي باشد كه براساس انواع متقاضيان توسط واحد ارزيابي بانك تعيين مي گردد.

توضيح 2 : دربرآورد هزينه كل اجراي طرح ، هزينه هاي احداث اعياني موضوع مشاركت و ساير هزينه هاي مربوط به اخذ پروانه و تهيه نقشه و هزينه اشتراك آب ، برق ، گاز و فاضلاب و پذيره شهرداري

( بر اساس اسناد و مدارك موجود يا عرف معمول) به عنوان هزينه هاي قابل قبول ، لحاظ مي گردد.

توضيح 3 : هزينه هاي مربوط به اخذ پايان كار ، صورت مجلس تفكيكي و گواهي عدم خلاف

(مربوط به زمان مشاركت) بعهده شريك خواهد بود و در هزينه هاي كل اجراي طرح لحاظ نخواهد

گرديد.

بنابراين : C₁+ C₂ = TC

TC= هزينه كل اجراي طرح (بدون بهاي زمين)

C₁= هزينه هاي عملياتي ساختماني ( احداث )

C₂= هزينه هاي قابل قبول

توضيح 4 : بهاي روز عرصه (زمين) توسط ارزياب بانك محاسبه و در برگ گزارش ارزيابي ثبت مي گردد ولي در محاسبه مربوط به هزينه كل اجراي طرح منظور نمي گردد. لازم به ذكر است بهاي روز عرصه در

زمينهاي اوقافي براساس ضوابط موجود (70% بهاي املاك ملكي) محاسبه مي گردد.

توضيح 5 : باتوجه به برآورد هزينه كل اجراي طرح به شرح فوق سهم طرفين از مورد مشاركت

با توجه به ميزان سهم الشركه بانك و شريك (آورده نقدي شريك ، تعهدات شريك

و ارزش روز آورده غيرنقدي شريك) تعيين مي گردد.

توضيح 6 : سهم الشركه بانك حداكثر معادل باقيمانده هزينه کل اجرای طرح پس از اجراي

عمليات تخريب، گودبرداري ، سازه نگهبان ، فونداسيون و بخشي از اسكلت (فلزي ، بتوني) توسط

شريك (حداقل پيشرفت فيزيكي 20%) و باتوجه به سياست اعتباري بانك درخصوص مشاركت مدني

بدون سپرده و سقف تسهيلات باسپرده ساخت مشروط به اينكه از 80% سرمايه مشاركت

(هزينه كل اجراي طرح و بدون بهاي زمين) بيشتر نگردد تعيين مي شود.

2-3- انواع نرخ سود و نحوه كاربرد آن :

1-2-3- حداقل و حداكثر نرخ سود مورد انتظار بانك :

الف ) حداقل نرخ سود مورد انتظار بانك كه براي انواع متقاضيان متفاوت است صرفاً ابزار واحدهاي

اعتباري جهت بررسي طرح هاي ارائه شده جهت مشاركت مي باشد و آن دسته از طرحهايي

كه بر اساس بررسي واحد اعتباري سود پيش بيني شده برابر يا بيشتر از نرخ مذكور را دارا مي باشند

پذيرفته خواهند شد. لذا اين نرخ به هيچ عنوان ملاك تعيين نرخ سود تسهيلات موصوف در پايان

قرارداد نخواهد بود و صرفاً ابزار بررسي جهت قبول يا رد تقاضا در ابتداي قرارداد مي باشد .

ب ) حداكثر نرخ سود مورد انتظار بانك :

اين نرخ حداكثر سود مورد انتظار بانك از قرارداد مشاركت مدني ميباشد و درصورت تحقق سود

بيشتر ، مازاد سود به شريك تعلق خواهد گرفت . بديهي است چنانچه سود تحقق يافته در پايان

قرارداد در دامنه حداقل و حداكثر نرخ سود مورد انتظار قرار داشته باشد نرخ سود تحقق يافته

ملاك محاسبه سود قرارداده خواهد شد .

براي مثال : چنانچه حداقل و حداكثر نرخ سود مورد انتظار بانك در دامنه 5/18% -5/17% تعيين گردد و در پايان قرارداد نرخ سود تحقق يافته 18% محاسبه گردد ، سود اين قرارداد با توجه به مدت آن با نرخ 18% محاسبه و دريافت خواهد شد.

2-2-3- نرخ سود پيش بيني شده (سالانه) :

نرخ سود پيش بيني شده ، نرخي برآوردي و انتظاري از سود حاصله در پايان قرارداد مي باشد

كه توسط متقاضي (در پرسشنامه ذيربط) به بانك پيشنهاد ميگردد و درصورتيكه براساس بررسي هاي

واحد اعتباري نرخ پيشنهادي شريك برابر يا بيش از حداقل نرخ سود مورد انتظار بانك (بند 1-2-3 )

باشد تقاضاي مذكور پذيرفته خواهد شد . اين نرخ ملاك توافق بانك و شريك در موضوع مشاركت

خواهد بود كه با لحاظ شرايط زير در متن قرارداد (يا توافق نامه) منظور خواهد شد :

الف ) چنانچه شريك در طي مدت مشاركت احتمال كاهش سود از سود پيش بيني شده توافقي را پيش بيني مي نمايد لازم است مراتب را در طول قرارداد به بانك اطلاع دهد تا بانك نسبت به فسخ قرارداد اقدام

نمايد .

توضيح : مبناي فسخ قرارداد در اين حالت نرخ سود قابل دريافت است كه با توجه به ارزش روز طرح (براساس گزارش ارزياب) ونرخ سود تحقق يافته و مقايسه آن با دامنه نرخ سود يا حداقل نرخ سود مورد انتظار بانك محاسبه گرديده است .

ب ) چنانچه شريك اطلاع رساني به شرح بند فوق الذكر را انجام ندهد و در پايان مدت مشاركت مدني

موضوع كاهش سود از سود پيش بيني شده را مطرح نمايد اين ادعا قابل پذيرش نبوده و شريك ملزم

به ايفاء تعهدات خود طبق قرارداد مبني بر پرداخت اصل سهم الشركه به اضافه سود محاسبه شده

خواهد بود.

3-2-3- نرخ سود تحقق يافته :

اين نرخ در پايان قرارداد و براساس مبلغ سود تحقق يافته موضوع مشاركت (ما به التفاوت ارزش روز

اعیانی پروژه و هزینه کل اجرای طرح با احتساب ارزش افزوده آورده غیر نقدی شریک در ابتدای

مشارکت) محاسبه و تعيين خواهد شد.

3-3- درصد سهم بانك و شريك از موضوع مشاركت :

پس از محاسبه هزينه كل اجراي طرح (هزينه عمليات ساختماني + هزينه هاي قابل قبول) درصد

سهم هر يك از شركاء از سرمايه موضوع مشاركت بشرح ذيل تعيين مي گردد :

الف- نحوه تعيين درصد سهم بانك و شريك/ شركاء :

توضيح1 : درصورتيكه بخشي از سهم الشركه شريك بصورت نقدي تامين گردد ، آورده مذكور به

محاسبات فوق تحت عنوان آورده نقدي شريك اضافه خواهد شد .

4-3- ساير :

1-4-3- حداكثر مدت قرارداد مشاركت مدني ، باتوجه به مدت زمان لازم جهت اجرا و تكميل

پروژه ، احتساب زمان لازم براي اخذ پايان كار و صورت مجلس تفكيكي و فروش واحد يا واحدها

طبق سياستهاي اعتباري بانك تعيين مي شود.

2-4-3- سهم الشركه بانك حداقل در دو مرحله متناسب با پيشرفت فيزيكي پروژه و براساس گزارش

ارزيابي پرداخت خواهد شد .

3-4-3- درسررسيد قرارداد ارزش طرح بر اساس قيمت روز با توجه به گزارش ارزيابي بانك تعيين

مي گردد و بر همان اساس مبلغ سود تحقق يافته و نرخ سود تحقق يافته محاسبه خواهد شد .

توضيح : در برآورد فروش واحدهاي ويلايي لازم است قسمت هاي غير مسكوني (اعم از زیرزمين يا

پيلوت) با توجه به نوع كاربري آن قيمت گذاري گردد و قيمت فروش براي اين قسمت هاي

ساختمان نيز متناسب با نوع كاربري برآورد گردد.

4-4-3- شريك بايد قبول نمايد كه هزينه هاي احتمالي اضافي را از مال خود پرداخت كند و سهم

بانك را در ازاي دريافت يكهزار ريال به بانك صلح نمايد.

5-4-3- درصورتيكه پلاك معرفي شده متعلق به چند نفر باشد تمامي مالكان پلاك معرفي شده

(يا وكلاء و نمايندگان قانوني آنها) ذيل قرارداد را امضاء خواهند نمود و شركاء بانك محسوب مي شوند.

6-4-3- درصورتيكه مورد مشاركت قسمتي از ساختمان مورد احداث باشد لازم است :

- بهاي عرصه با توجه به قدرالسهم مورد مشاركت از عرصه و ارزش مشاعات با توجه به قدرالسهم مورد مشاركت از مشاعات برآورد گردد .

- هزينه هاي قابل قبول باتوجه به سهم مورد مشاركت بانك از هزينه هاي مذكور منظور گردد .

7-4-3- در صورت عدم پذيرش نظر ارزياب بانك درخصوص قيمت گذاري عرصه يا ارزش روز مورد

مشاركت در انتهاي قرارداد ، توسط شريك و عدم تامين نظر وي با بانك امكان ارزيابي توسط

كارشناس رسمي دادگستري مشروط به پذيرش هزينه هاي ذيربط توسط شريك ، فراهم خواهد بود.

4ـ تعهدات شريك :

1-4- شريك حق ندارد در دوران مشاركت مدني بدون اجازه كتبي و قبلي بانك ، مورد مشاركت را

كلاً يا جزئاً به تصرف ديگري درآورد و يا تحت عناوين اجاره ، وكالت ، پيش فروش و... براي ديگران حق ايجاد نمايد.

2-4- شريك متعهد است در پايان قرارداد مشاركت ، سهم الشركه بانك را براساس قيمت تعيين شده

توسط بانك به صورت نقد يا اقساط ( باتوجه به سياست هاي اعتباري بانك در خصوص حداكثر

مبلغ واگذاري اقساطي سهم الشركه بانك جهت هر واحد ) خريداري نمايد.

3-4- لازم است تامین خسارت آتش سوزی بر اساس روش قبلی بانک و همزمان با پرداخت مرحله ای سهم الشرکه محاسبه و کل مبلغ از شریک دریافت گردد( توضیح : هزینه های قابل قبول بانک C2 مشمول

تامین خسارت آتش سوزی نمی گردند).

توضیح1: آن دسته از مشارکتهایی که تحت پوشش بیمه تمام خطر قرار گرفته اند چنانچه در سر رسید

تمدید گردند از تاریخ سر رسید همانند روش قبلی بانک مشمول تامین خسارت آتش سوزی می گردند

توضیح 2: چنانچه هر یک از بیمه نامه های مسئولیت مدنی کار فرما ، سازندگان ابنیه در قبال اشخاص

ثالث و ماشین آلات ساختمانی ارائه شده توسط شریک در طول قرارداد مشارکت سر رسید گردند ،

نیازی به اخذ بیمه نامه جدید برای مدت باقی مانده از مشارکت نخواهد بود.

4-4- برای آن دسته از تسهیلات مشارکت انفرادی که مشمول تامین خسارت اتش سوزی نگردیده اند چنانچه در حین قرارداد ، مشارکت بانک از یک واحد به دو یا چند واحد در یک ساختمان افزایش یابد

هزینه تامین خسارت از تاریخ انعقاد قرارداد جدید بر اساس روش قبلی بانک محاسبه و از شریک

دریافت گردد.

5-4- شريك ملزم است كار احداث يا تكميل را طبق نقشه مصوب و در مدت تعيين شده در قرارداد رأساً انجام دهد.

5 ـ ساير شرايط :

1-5- انعقاد قرارداد مشاركت و پرداخت تسهيلات منوط به توافق بانك و متقاضي بر روي برآورد

هزينه انجام طرح و پيش بيني سوددهي آن و پذيرش طرح توسط بانك با توجه به حداقل نرخ

سود مورد انتظار و سود پيش بيني شده از طرح مورد نظر خواهد بود.

2-5- بانك حق دارد در هر زمان از مورد مشاركت بازديد بعمل آورد و شريك مكلف است همواره

موجبات اين بازديد را فراهم نمايد.

3-5- حق الزحمه ارزيابي و كارشناسي ، طبق تعرفه عمومي هزينه هاي خدماتي بانك محاسبه

خواهد شد.

توضيح 1 : حداقل علي الحساب كارمزد دريافتي برعهده شريك مي باشد و پس ازتهيه گزارش

ارزيابي قابل استرداد نمي باشد.

توضيح 2 : مبناي محاسبه كارمزد ارزيابي در تسهيلات مشاركت موضوع اين دستورالعمل براي

مجتمع سازان براساس رديف 3 جدول محاسبات دريافت كارمزد ارزيابي ضميمه

بخشنامه شماره 1594/5771/47 مورخ 14/7/87 مي باشد و براي مشاركت انفرادي براساس 5/

1 درهزار سهم الشركه شريك محاسبه خواهد گرديد.

توضيح 3 : سهم الشركه شريك بدون درنظر گرفتن بهاي زمين مبناي محاسبه كارمزد ارزيابي

خواهد بود.

4-5- چنانچه عمليات ساختماني در پايان مدت مقرر در قرارداد به اتمام نرسد يا در جريان

عمليات ساختماني خسارتي متوجه ساختمان شود و يا شريك خلاف قرارداد رفتار نمايد ، پرونده به

مديريت منطقه ارجاع و مديريت استان/ منطقه پس از بررسي پرونده ، روند اجرايي طرح ، نحوه

پرداخت مراحل سهم الشركه و تطابق آن با پيشرفت فيزيكي طرح و شرايط موجود

تصميم گيري لازم را درخصوص تمديد قرارداد يا خاتمه آن بعمل خواهد آورد.

5-5- چنانچه در سررسيد قرارداد مشاركت ، شريك نسبت به خريد سهم بانك و تسويه به ارزش

روز اقدام ننمايد از تاريخ سررسيد قرارداد تا تسويه سهم بانك از شراكت ، مبلغ وجه التزام با نرخ

(حداقل نرخ سود مورد انتظار +6%) نسبت به ارزش سهم الشركه بانك در سررسيد قرارداد

محاسبه و به همراه ارزش سهم الشركه بانك در سررسيد از مشتري دريافت ميگردد .

6-5- اعطای تسهیلات مشارکت مدنی در چارچوب سياستهاي اعتباري بانك و ضوابط

مربوط به تسهيلات با سپرده ساخت با اعطای قرض الحسنه ده هزار ریالی به مدت 10 سال و رهن پلاک مورد مشارکت امکانپذیر خواهد بود.

7-5- شریک باید با دريافت هر مرحله از سهم الشرکه بانک، بخشی از مبالغ تعهد شده

خود را (درصورت وجود) نیز هزینه نماید. بطوریکه پس از دريافت آخرین مرحله سهم الشرکه بانک

و هزینه نمودن آن ، ساختمان مورد مشارکت نیز آماده سکونت گردد. مبلغ هزینه شده در هر مرحله

از کسر نمودن ارزش اعیانی جدید از مرحله قبلی بدست مي آید که باید شامل تسهیلات هر مرحله به اضافه تعهدات همان مرحله نيز باشد. حداکثر مدت هزینه نمودن تعهدات نیز مي تواند برابر با مدت انجام طرح (قرارداد مشارکت مدنی) باشد.

8-5- ميزان تعهدات شريك كه قرار است طي مدت قرارداد هزينه گردد حداكثر به ميزان سهم الشركه بانك قابل پذيرش خواهد بود.

9-5- چنانچه براساس گزارش ارزيابي ، ساختمان مورد مشاركت براساس پروانه و نقشه مصوب،

احداث نشده باشد، متقاضي موظف است گواهي عدم خلاف از شهرداري محل را اخذ و به بانك ارائه نمايد.

10-5- قبل از سررسيد قرارداد و با توجه به ضوابط مربوطه شعبه مكلف است مراتب سررسيد قرارداد

و لزوم تسويه آن را به شريك يادآوري نمايد :

6- مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده مشارکت مدنی واقعي :

1) درخواست كتبي اخذ تسهيلات (با ذكر تعداد واحدهاي احداثي و ميزان تسهيلات مورد نياز

جهت هر واحد)

2) گزارش متوسط موجودي براي دارندگان حسابجاري

3) استعلام تسهيلاتي و استعلام چكهاي برگشتي براي دارندگان حسابجاري

4) گزارش متوسط موجودي حساب براي دارندگان حسابهاي صندوق پس انداز مسكن ،

پس انداز مسكن جوانان و صندوق پس انداز ساخت مسكن

5 ) تصوير شناسنامه و كارت ملي جهت اشخاص حقيقي

6ـ تصوير مدارك ذيل جهت اشخاص حقوقي

- كپي اساسنامه شركت ممهور به مهر اداره كل ثبت استان مربوطه

- كپي آگهي تاسيس شركت در روزنامه رسمي كشور

- كد اقتصادي اختصاصي اشخاص حقوقي

- كپي آگهي آخرين تغييرات مديرعامل و اعضاي هيات مديره در روزنامه رسمي كشور و تعهدنامه

مبني بر ارائه تغييرات بعدي به محض بروز به بانك

- كپي شناسنامه و كارت ملي دارندگان امضاي مجاز (درصورت وجود توضيحات همراه با ارائه

كپي صفحه توضيحات)

7 ) كليه نقشه هاي معماري (پلان ، برش و نما) و سايت پلان ممهور به مهر شهرداري منطقه

(حتي المقدور در ابعاد كوچكتر)

8) كليه نقشه هاي سازه ، مهر و امضا شده توسط مراجع ذيربط ( شهرداري منطقه يا نظام مهندسي ...)

9) كپي پروانه ساختماني

10) كپي مدارك مالكيت عرصه طرح (سند مالكيت ، بنچاق ، ........ )

11) در صورت وجود وكالتنامه ، تصوير وكالتنامه و كپي شناسنامه و كارت ملي وكيل

12) پرسشنامه تكميل شده توسط متقاضي در خصوص مشخصات فني پروژه ، برآورد هزينه هاي

ساختماني و پيش بيني سود مشاركت

13) تصوير مدارك مربوط به پرداخت تمامي هزينه هاي اخذ جواز ساخت و تهيه نقشه

(مفاصا حساب شهرداري )

14) ترجيحاً تكميل و ارائه فرم گواهي استحكام بناي پروژه ضميمه پرسشنامه توسط مهندس ناظر

طرح در غيراينصورت گزارش مهندس ناظر به شهرداري قابل قبول خواهد بود.

(هر مهندس ناظر فرم مربوط به واحدهاي تحت نظارت خود را تكميل و مهر و امضا خواهد نمود)

15) واريز علي الحساب هزينه ارزيابي طبق تعرفه هاي بانك

16) اخذ قرارداد آسانسور در صورت وجود

17) پروانه شروع عمليات ساختماني كه داراي اعتبار باشد .

18) نقشه جانمايي بلوكهاي در دست احداث و مشخص نمودن نوع تيپ هر يك از بلوكها در جدول

مزبور (براي مجتمع سازان).

19) گواهي استعلام ماده 186 قانون ماليات هاي مستقيم (براي اشخاص حقوقي درصورت لزوم)

20) صورتهاي مالي حسابرسي شده

21) پرسش نامه اعتبارسنجي

22) گردش عمليات ثبتي در صورت لزوم

* تمامي كپي هاي اخذ شده در بالا پس از رويت اصل مدارك بايد ممهور به مهر برابر اصل و امضاء

مسئول مربوطه گردد .

7- نحوه پرداخت مراحل سهم الشرکه (برداشت از حساب مشترک مشارکت مدنی حداقل

طي دو مرحله)

مرحله اول پرداخت سهم الشركه بانك حداكثر معادل 80% هزينه هاي انجام شده توسط

شريك (اعياني موجود) مشروط به اينكه از 50% سهم الشركه بانك تجاوز ننمايد خواهد بود. برداشت

مابقي مراحل نيز از حساب مشترك مشاركت متناسب با پيشرفت فيزيكي طرح و ضوابط موجود

خواهد بود.

توضيح : پس از بررسي توسط واحد اعتباري ذيربط (براساس حدود اختيارات) و تصويب طرح ، زمان

پرداخت مراحل سهم الشركه با توجه به مدت زمان لازم جهت پيشرفت فيزيكي پروژه در هر مرحله

نيز پيش بيني و در برگ مربوط به تصميم گيري اعتباري قيد گردد.

8ـ كاربرد نرخ هاي مندرج در بند 2-3 در مرحله تصميم گيري اعتباري در ابتداي قرارداد و

تعيين ارزش سهم الشركه بانك و سود تحقق يافته در پايان قرارداد

( مرحله تسويه قرارداد ) :

1-8- مرحله تصميم گيري در ابتداي قرارداد :

در اين مرحله واحدهاي اعتباري بانك با استفاده از فرم شماره (1) پيوست و بهره گيري از حداقل

نرخ سود مورد انتظار بانك و نرخ سود پيش بيني شده سالانه توسط شريك و ساير اطلاعات موجود ،

پذيرش يا عدم پذيرش درخواست مشاركت را مورد بررسي قرار مي دهند .

چنانچه نتيجه بررسي ها حاكي از سود آوري طرح برابر يا بيش از حداقل نرخ سود مورد انتظار بانك

باشد تقاضاي مذكور قابل پذيرش مي باشد و در غيراينصورت تقاضا غير قابل پذيرش خواهد بود .

9- تغيير در سهم الشركه :

تغيير در سهم الشركه ، با تقاضای شریک در دوران مشارکت مدنی در چارچوب شرايط تعيين

شده در سياستهاي اعتباري امکانپذیر می باشد. در این حالت سهم الشرکه بانک افزایش

می یابد و قرارداد متمم در دفتر اسنادرسمی و موضوع آن در سند مالکیت یا اصل قرارداد

واگذاری سازمان ملی زمین و مسکن یا سایر سازمانها، ثبت می گردد. بديهي است پرداخت

تسهيلات متمم به آن دسته از تسهيلات گيرندگاني كه درچارچوب ضوابط قبل از تاريخ 2/9/87

نسبت به اخذ تسهيلات اقدام نموده اند بر اساس ضوابط و شرايط زمان انعقاد قرارداد اوليه خواهد

بود .

تغيير در سهم الشركه بانك در حالت زیر امکان پذیر است:

1-9- افزایش مساحت زیربنا:

در صورتيكه در طي مدت مشاركت امكان افزايش مساحت زيربنا بر اساس مجوز شهرداري ميسر

گردد، شريك موظف است بدواًٌ مراتب را به اطلاع بانك برساند درصورت تائيد بانك مبني بر، به صرفه

و صلاح بودن آن ، نتيجه بررسي ، ملاك عمل خواهد بود و تنظيم قرارداد جديد امكان پذير مي باشد.

توضيح 1: درخواست مشتري بايد به تائيد مديريت منطقه و يا اداره اعتبارات و سرمايه گذاري برسد .

توضيح 2 : محاسبه هزینه های ارزیابی سهم الشركه متمم بايد در ادامه مشاركت قبلی در نظر گرفته

شود و به همان ترتیبی که ارزیابی مراحل قبلی محاسبه گردیده است محاسبه گردد.

توضيح3: در صورت تنظيم قرارداد متمم، درصد مشارکت طرفين تغییر می یابد که باید درصد

جدید در قرارداد متمم درج شود .

2-9- افزايش سقف تسهيلات جهت تامين مالي هزينه باقي مانده طرح كه ممكن است ناشي از افزايش

هزينه هاي احداث يا پوشش تعهدات شريك باشد . در هر حال مجموع تسهيلات قبلي و تسهيلات جدي

د نبايد از 80% هزينه كل اجراي طرح بيشتر شود .

10- تمديد قرارداد :

درصورتيكه در پايان مدت مشاركت شريك درخواست تمديد مدت قرارداد را داشته باشد درخواست

وي بايد به تائيد مديريت استان يا منطقه يا اداره اعتبارات و سرمايه گذاري برسد. بديهي است

تمديد مدت قرارداد تابع شرايط ذيربط مي باشد .

توضيح : چنانچه بانك با درخواست مشتري مبني بر تمديد مدت قرارداد با رعايت مقررات مربوطه

موافقت نمايد نرخ سود پش بيني شده (انتظاري) دوره تمديد قرارداد معادل نرخ سود

پيش بيني شده (انتظاري) زمان انعقاد قرارداد اوليه مشاركت خواهد بود .

11- عدول از اجرای مفاد قرارداد و فسخ قرارداد:

1-11- در صورتیکه شریک به هر یک از تعهدات مندرج در قرارداد عمل ننماید؛ قرارداد فسخ مي شود و بانك مي تواند محاسبات لازم را در تاريخ فسخ قرارداد انجام دهد و مطالبات خود را طبق قرارداد وصول نمايد.

2-11- در صورت فوت شریک:

1-2-11- اگر ورثه قرارداد مشارکت را تأیید نمایند، قرارداد به قوت خود باقی خواهد ماند.

2-2-11- در صورت عدم تأیید و قبول ورثه ، قیمت فروش نقدی سهم الشرکه بانک، به شرط هزینه

نمودن مبالغ دریافتی به منظور فروش به ورثه شریک اعلام می گردد. اگر ورثه حاضر به خرید سهم بانک نباشند، بانک به هر طریق که مصلحت بداند مطالبات و حقوق خود را طبق بند 4-5 وصول خواهد

نمود.

3-11- انصراف از ادامه قرارداد:

اگر بعد از انعقاد قرارداد مشاركت مدني و قبل از اتمام عمليات ساختماني، شريك انصراف خود را از ادامه انجام قرارداد به صورت كتبي اعلام كند، بانك حسب مورد به شرح زير عمل مي نمايد:

1-3-11- در صورت برداشت تمام یا قسمتی از سهم الشرکه بانک توسط شریک و مصرف آن ، ارزش سهم الشركه بانك به قيمت روز ( با رعايت سود تحقق يافته قابل دريافت) محاسبه و دريافت خواهد شد .

12- شرايط و ضوابط پرداخت تسهيلات توام ( با نرخ هاي متفاوت ) در قالب دستور العمل

مشاركت واقعي:

1-12-در محاسبه حداقل نرخ سود مورد انتظار بانك يا دامنه حداقل و حداكثر نرخ سود مورد انتظار بانك حسب مورد ، لازم است از ميانگين وزني نرخ هاي تسهيلات استفاده گردد .

2-12-حداقل نرخ سود مورد انتظار محاسبه شده به روش مذكور مبناي تصميم گيري در ابتداي مشاركت و محاسبه نرخ وجه التزام خواهد بود كه در قرارداد ثبت مي گردد .

3-12-حداقل نرخ سود مورد انتظار يا دامنه نرخ سود مورد انتظار محاسبه شده به روش مذكور مبناي تصميم گيري در انتهاي مشاركت خواهد بود .

4-12-بر اساس روش مورد اشاره لازم است در پرداخت اينگونه تسهيلات تنها يك قرارداد تنظيم و به دفتر اسناد رسمي ارسال گردد .

5-12-مجموع تسهيلات مبناي محاسبه سهم بانك از مشاركت خواهد بود .

مثال :

حالت اول

حداكثر نرخ سود مورد انتظار

حداقل نرخ سود مورد انتظار

مبلغ تسهيلات

: حداقل نرخ سود مورد انتظار بانك در تسهيلات توام

% a

% c

*حالت دوم*		حداكثر نرخ سود مورد انتظار	حداقل نرخ سود مورد انتظار	مبلغ تسهيلات
	: حداقل نرخ سود مورد انتظار بانك در تسهيلات توام	--	% a	A
	: حداكثر نرخ سود مورد انتظار بانك در تسهيلات توام	% d	% c	B

حالت سوم

حداكثر نرخ سود مورد انتظار

حداقل نرخ سود مورد انتظار

تسهيلات

: حداقل نرخ سود مورد انتظار تسهيلات توام

% b

% a

: حداكثر نرخ سود مورد انتظار تسهيلات توام

% d

% c

همچنين لازم به ذكر است :

1.در پرداخت مراحل سهم الشركه فرض بر اين مي باشد كه مبلغ پرداختي با توجه به سهم وزني تسهيلات با نرخ هاي متفاوت از كل تسهيلات بوده و در صورت انصراف شريك از دريافت قسمتي از سهم الشركه بانك ، مبالغ پرداختي به صورت متناسب از همه نرخ هاي موجود در نظر گرفته مي شود .

1- در آن دسته از تسهيلات مشاركت مدني واقعي كه تامين تسهيلات از محل هاي مختلف صورت مي پذيرد لازم است از كد تسهيلات توام استفاده و تسهيلات مذكور در قالب يك قرارداد به دفتر اسناد رسمي جهت ثبت ارسال گردد .

تذكر 1 : چنانچه مشتري قصد استفاده از تسهيلات ساخت مسكن از محل تجميع امتياز حساب صندوق پس انداز مسكن و حساب صندوق پس انداز ساخت مسكن را داشته باشد لازم است تسهيلات مذكور در سرفصل تسهيلات مشاركت مدني از محل صندوق پس انداز ساخت مسكن ثبت گردد .

تذكر 2 : در اعطاي تسهيلات توام در موارديكه مبناي ارزيابي تسهيلات متفاوت مي باشد در برآورد ارزيابي نيز همانند پرداخت تسهيلات لازم است از ميانگين وزني قيمت ها استفاده گردد .

2- علاوه بر محاسبه نرخ ميانگين وزني درصدهاي ذيل نيز براي انواع تسهيلات موجود در تركيب تسهيلات توام محاسبه گردد :

1-2- چنانچه انواع تسهيلات موجود در تركيب تسهيلات توام تك نرخي باشند :

مبلغ تسهيلات : A ريال حداقل نرخ سود مورد انتظار a%

مبلغ تسهيلات : B ريال حداقل نرخ سود مورد انتظار b%

مجموع تسهيلات توام : A+B ريال

بديهي است مجموع درصدهاي فوق معادل 100 خواهد شد.

2-2- چنانچه در تركيب تسهيلات توام تسهيلاتي با دامنه نرخ وجود داشته باشد :

در چنين شرايطي لازم است در انتهاي مشاركت و با توجه به نرخ سود قابل دريافت درصد سهم انواع تسهيلات مشخص گردد :

مبلغ تسهيلات : A ريال حداقل نرخ سود مورد انتظار a%

مبلغ تسهيلات : B ريال حداقل نرخ سود مورد انتظار b% حداكثر نرخ سود مورد انتظار c%

الف ) چنانچه نرخ سود قابل دريافت = حداقل نرخ ميانگين وزني محاسبه شده باشد :

ب ) چنانچه نرخ سود قابل دريافت = حداكثر نرخ ميانگين وزني محاسبه شده باشد :

ج ) چنانچه نرخ سود قابل دريافت در دامنه نرخ ميانگين وزني قرار گيرد :

1- اگرنرخ مذكور برابر عدد مياني دامنه يا كمتر از آن باشد از فرمولهاي بند الف استفاده خواهدشد.

2- اگر نرخ مذكور بيشتر از عدد مياني دامنه باشد از فرمولهاي بند ب استفاده خواهد شد.

بديهي است در تمام مراحل مجموع درصدها معادل 100 خواهد شد .

3- در پرداخت تسهيلات توام مشاركت واقعي لازم است اين فرض كه در هر مرحله از پرداخت سهم الشركه بانك از انواع تسهيلات به نسبت سهم وزني تسهيلات از كل تسهيلات پرداخت مي گردد مدنظر قرار گيرد.

مبلغ تسهيلات = سهم وزني تسهيلات

كل تسهيلات

ميزان سهم الشركه پرداختي در هر مرحله × سهم وزني تسهيلات = سهم هريك از انواع تسهيلات از

پرداختي هر مرحله

4- در انتهاي مشاركت لازم است محاسبات ذيل صورت پذيرد :

1-4- تعيين ارزش روز اعياني مورد مشاركت

2-4- تعيين سود تحقق يافته از رابطه ذيل :

هزينه كل اجراي طرح با احتساب - ارزش روز اعياني مورد مشاركت = ميزان سود تحقق يافته

ارزش افزوده آورده غير نقدي شريك

3-4- تعيين نرخ سود تحقق يافته از رابطه ذيل :

4-4- تصميم گيري درخصوص نرخ سود قابل دريافت با مقايسه نرخ سود تحقق يافته با ميانگين وزني دامنه حداقل و حداكثر نرخ سود مورد انتظار يا ميانگين وزني حداقل نرخ سود مورد انتظار (حسب مورد)

5-4- محاسبه سهم سود بانك بر اساس نرخ سود قابل دريافت و سهم الشركه پرداختي در هر مرحله و مدت پرداخت سهم الشركه در هر مرحله .

6-4- تعيين سهم سود هر يك از انواع تسهيلات از سهم سود بانك از رابطه ذيل :

100/ (ميزان سهم سود بانك × سهم تسهيلات A از سود) = ميزان سهم سود تسهيلات A

100/ (ميزان سهم سود بانك × سهم تسهيلات B از سود) = ميزان سهم سود تسهيلات B

7-4- تسويه بدهي هر يك از انواع تسهيلات بر اساس اصل و سهم سود هر يك از انواع تسهيلات يا وجه التزام هر يك از انواع تسهيلات درصورت وجود انجام خواهد گرفت .

8-4- فروش اقساطي هر يك از انواع تسهيلات نيز بر اساس اصل و سهم سود هر يك از انواع تسهيلات باتوجه به نرخ عقود مبادله اي در هر يك از انواع تسهيلات و در سرفصل تسهيلاتي تعريف شده براي انواع تسهيلات امكانپذير خواهد بود.

9-4- سهم وجه التزام هر يك از انواع تسهيلات از وجه التزام متعلق به كل سهم الشركه بانك (شامل اصل و سود تسهيلات) از رابطه ذيل محاسبه مي گردد :

100/ (ميزان كل وجه التزام × سهم تسهيلات A از وجه التزام) = ميزان سهم وجه التزام تسهيلات A

100/ (ميزان كل وجه التزام × سهم تسهيلاتB از وجه التزام) = ميزان سهم وجه التزام تسهيلات B

تذكر : بديهي است چنانچه در انتهاي مشاركت برخي از انواع تسهيلات موجود در تركيب تسهيلات توام تسويه يا فروش اقساطي گردند تسهيلات باقي مانده با توجه به ميزان اصل و سود آن تسهيلات و با نرخ حداقل ميانگين وزني + 6 براساس مدت مشمول وجه التزام خواهند گرديد.

10-4- درصورت انصراف يكي از شركاء از دريافت مابقي سهم الشركه ضمن رعايت ضوابط و شرايط" انصراف در حين قرارداد " لازم است نكات ذيل مطمح نظر قرار گيرد.

1-10-4- محاسبه ميزان سود تحقق يافته براساس ارزش روز اعياني و هزينه انجام شده تا مقطع انصراف با احتساب ارزش افزوده آورده غيرنقدي شريك ، محاسبه نرخ سود تحقق يافته و مقايسه آن با حداقل يا دامنه ميانگين وزني نرخ ها و بدست آوردن نرخ سود قابل دريافت .

2-10-4- محاسبه سهم سود بانك بر اساس سهم الشركه پرداختي هزينه شده ، نرخ سود قابل دريافت و مدت به روز .

3-10-4- تعيين ميزان سهم سود تسهيلاتي كه متقاضي آن قصد انصراف دارد .

4-10-4- تعيين ميزان سهم تسهيلاتي كه متقاضي آن قصد انصراف دارد از تسهيلات پرداختي (سهم وزني تسهيلات)

5-10-4- تعيين سهم تسهيلات مذكور از تسهيلات هزينه نشده در صورت وجود .

6-10-4- محاسبه وجه التزام براساس آن بخشي از تسهيلات مذكور كه پرداخت و هزينه نشده و بخش پرداخت نشده (بر اساس ضوابط و شرايط انصراف در حين قرارداد) .

لازم به ذكر است مبناي محاسبه سود تعهدي ميزان سهم الشركه پرداختي در هرمرحله و حداقل نرخ ميانگين وزني تسهيلات خواهد بود .

مثال :

با فرض پرداخت مجموعاً 000ر000ر500 ريال تسهيلات مشاركت مدني از محل حساب صندوق پس انداز مسكن (000ر000ر200 ريال) و امتياز حساب جاري (000ر000ر300ريال) براي احداث 3 واحد از 5 واحد ، عملكرد واحدهاي اجرايي به شرح ذيل خواهد بود :

1- تهيه گزارش ارزيابي براي 3 واحد مورد مشاركت (شامل ارزش افزوده آورده غيرنقدي 3 واحد، هزينه كل و باقيمانده احداث 3 واحد و...)

2- تعيين سهم بانك و شريك يا شركاء بر اساس مجموع تسهيلات ، هزينه باقي مانده اجراي طرح (براي3 واحد) و ارزش روز آورده غيرنقدي مورد مشاركت (براي 3 واحد)

3- محاسبه حداقل و حداكثر نرخ سود مورد انتظار بانك (حسب مورد) :

با درنظر گرفتن نرخ 13% به عنوان حداقل نرخ سود مورد انتظار بانك در پرداخت تسهيلات از محل صندوق پس انداز مسكن و دامنه نرخ (5/18 – 5/17) درصد براي تسهيلات طرح تلاش .

4- تنظيم يك فقره قرارداد براساس اطلاعات مجموع تسهيلات و نرخ وجه التزام تسهيلات توام (6+ حداقل نرخ سود در تسهيلات توام) كه در اين مثال ( 6+7/15) 7/21 درصد مي باشد .

5- ثبت تسهيلات در كد تسهيلات توام مشاركت واقعي .

6- در انتهاي مشاركت با فرض تحقق نرخ سود 20 درصد براي مشاركت نرخ سود قابل دريافت كه از مقايسه نرخ سود تحقق يافته با دامنه نرخ سود مورد انتظار تسهيلات توام (3/16-7/15) بدست مي آيد ، 3/16 خواهد بود .

7- تعيين درصد سهم هر يك از تسهيلات از سود و وجه التزام :

8-محاسبه سهم سود بانك با فرض پرداخت سهم الشركه بانك در 3 مرحله به شرح ذيل :

مرحله اول 000ر000ر150 ريال به مدت 363 روز

مرحله دوم 000ر000ر175 ريال به مدت 201 روز

مرحله سوم 000ر000ر175 ريال به مدت 84 روز

تذكر1 : چنانچه در مثال فوق الذكر نرخ سود تحقق يافته 16 درصد يا كمتر از آن باشد .

تعيين درصد سهم هر يك از تسهيلات از سود و وجه التزام به شرح ذيل محاسبه ميگردد :

تذكر 2 : چنانچه در مثال فوق الذكر نرخ سود تحقق يافته بيش از 16 (بدون احتساب خود عدد 16 ) باشد سهم براساس بند 7 مثال محاسبه خواهد گرديد .

محاسبات مربوط به سهم سود بانك و سهم انواع تسهيلات از سود درصورت انصراف يكي از شركاء :

الف ) چنانچه با فرض يكسان بودن تمام شرايط مثال قبلي متقاضي دريافت تسهيلات صندوق پس انداز مسكن 60 روز پس از پرداخت مرحله اول مشاركت قصد انصراف از دريافت مابقي تسهيلات را داشته باشد و گزارش ارزيابي نشان دهنده مصرف تمام سهم الشركه پرداختي در مرحله اول باشد و بر اساس گزارش ارزيابي و محاسبات مربوطه نرخ سود تحقق يافته در مقطع انصراف 20% باشد لازم است محاسبات ذيل صورت پذيرد :

ب ) با فرض يكسان بودن تمام شرايط چنانچه براساس گزارش ارزيابي در مقطع انصراف يكي از شركاء ميزان سهم الشركه هزينه شده 000ر000ر100 ريال باشد آنگاه محاسبات به شرح ذيل خواهد بود :

كد حسابداري تسهيلات مشاركت واقعي:

1.مشاركت مدني واقعي – غير تبصره اي – غير دولتي – توام – انفرادي 2849
2.مشاركت مدني واقعي – غير تبصره اي – غير دولتي – توام – مجتمع 2851
3.تسهيلات سررسيد گذشته – غير تبصره اي – غير دولتي - مشاركت مدني واقعي – توام 2852
1. 4.تسهيلات معوق – غير تبصره اي – غير دولتي – مشاركت مدني واقعي – توام 2854
2. 5.فروش اقساطی تدریجی تسهیلات مشارکت مدنی از محل طرح تلاش به روش ساده 1285
3. 6.فروش اقساطی تدریجی تسهیلات مشارکت مدنی از محل طرح تلاش به روش پلکانی 2791

-7 تسهيلات مشاركت مدني- شركت هاي تعاوني- از محل اوراق گواهي حق تقدم استفاده از تسهيلات
مسكن - غير دولتي - بدون يارانه - كد 4741
- 8مطالبات سررسيد گذشته - مشاركت مدني شركت هاي تعاوني- از محل اوراق گواهي حق تقدم
استفاده از تسهيلات مسكن - غير دولتي - بدون يارانه - كد 4742
- 9مطالبات معوق - مشاركت مدني شركت هاي تعاوني - از محل اوراق گواهي حق تقدم استفاده از
تسهيلات مسكن - غير دولتي - بدون يارانه - كد 4744
-10 مطالبات مشكوك الوصول - مشاركت مدني شركت هاي تعاوني - از محل اوراق گواهي حق تقدم
استفاده از تسهيلات مسكن - غير دولتي - بدون يارانه - كد 4745

13- صدور اسناد حسابداری اعطای مشارکت مدنی پس از ثبت قرارداد :

1-13- ثبت علي الحساب ارزيابي :

بدهكار: صندوق/ حسابجاري مشتري

بستانكار: كارمزد ارزيابي

(كارمزد علي الحساب ارزيابي درصورت انجام ارزيابي غير قابل برگشت و به هزينه مشتري پرداخت ميگردد)

2-13- ثبت آورده نقدي و غیر نقدی شریک:

بدهكار : بدهکاران موقت آورده نقدی وغیر نقدی شریک ( معادل ارزش اعیانی ملک )

بستانكار :حساب مشترک مشارکت مدنی

3-13- ثبت سهم الشركه بانك در مشاركت مدني :

بدهكار :مشارکت مدنی ( معادل سهم الشركه بانك )

بستانكار : مشترک مشارکت مدنی

4-13- برگشت آورده غیر نقدی و نقدي شریک :

الف : بدهكار : حساب مشترک مشارکت مدنی ( معادل ارزش اعیانی ملک )

بستانكار : بدهکاران موقت – آورده نقدی وغیر نقدی شریک " " " "

5-13- ثبت پرداخت صلح هزینه های مازاد واحتمالی:

بدهكار: حق صلح و حق انتفاع 000ر1ریال

بستانكار : حسابجاری شریک /قرض الحسنه پس انداز 000ر1ریال

6-13- ثبت پرداخت حق صلح انتفاع از زمین شریک :

بدهكار: حق صلح و حق انتفاع 000ر1ریال

بستانكار : حسابجاری شریک /قرض الحسنه پس انداز 000ر1ریال

7-13- ثبت پرداخت قرض الحسنه اعطایی:

بدهكار : قرض الحسنه مشارکت 000ر10 ریال

بستانكار: حساب جاری شریک / قرض الحسنه 000ر10ریال

8- 13- ثبت پرداخت مرحله اول سهم الشرکه :

بدهكار: حساب مشترک مشارکت مدنی معادل قدرالسهم مرحله اول

بستانكار: حساب جاری شریک / قرض الحسنه پس انداز " " "

* ثبت ساير اسناد انتظامي

9-13- اخذ الباقی ارزیابی :

بدهكار: حساب مشتری /صندوق

بستانكار: کارمزد ارزیابی

توضيح 2 : در صورتیکه مرحله اول تسهیلات پرداختی به مشتری و تعهدات وي در اين مرحله در

ساختمان هزینه شود وتوسط ارزیاب بانک نیز تأیید وگزارش گردد، ثبت مرحله دوم یا سوم سهم الشركه دقیقاً مانند ثبت پرداختی در مرحله اول می باشد.

حداقل و حداكثر نرخ سود مورد انتظار بانك در عقود مشاركتي

(مشاركت مدني و مضاربه )

رديف	شرح	حداكثر نرخ سود مورد انتظار	حداقل نرخ سود مورد انتظار
1	مشاركت مدني – با سپرده (از محل حساب صندوق پس انداز مسكن ، صندوق پس انداز ساخت مسكن و پس انداز مسكن جوانان)	--	13%
2	مشاركت مدني از محل اوراق گواهي حق تقدم استفاده از تسهيلات مسكن	--	13%
3	طرح مهر (آماده سازي اراضي و احداث مسكن در قالب اجاره 99 ساله)	--	12%
4	اقشار خاص	--	12%
5	احداث مسكن روستايي	--	12%
6	بافت فرسوده شهري	5/18%	5/17%
7	شركت تعاوني مسكن	--	5/15%
8	مشاركت مدني مجتمع (طرح تلاش و طرح فجر)	5/18%	5/17%
9	توليد صنعتي مسكن و ساختمان با فناوريهاي نوين	5/18%	5/17%
10	احداث مسكن با سرمايه هاي داخلي و خارجي	5/18%	5/17%
11	ساخت و عرضه مسكن اجاره اي (پنجساله )	5/18%	5/17%
12	مضاربه	--	20%

1- حداقل نرخ سود مورد انتظار بانك در قراردادهاي مختلف ( متناسب با مشتريان مختلف ) و مقايسه آن با نرخ سود پيش بيني شده توسط شريك به شرح ذيل مبناي تصميم گيري بانك در ابتداي قرارداد خواهد بود :

حداقل نرخ سود مورد انتظار بانك نرخ سود پيش بيني شده توسط شريك پذيرش تقاضا

كه به تائيد واحد اعتباري ذيربط رسيده

حداقل نرخ سود مورد انتظار < نرخ سود پيش بيني شده توسط شريك كه به عدم پذيرش تقاضا

تائيد واحد اعتباري ذيربط رسيده

2- به منظور اطمينان بانك از حصول سود پيش بيني شده طي مدت قرارداد لازم است تدابير ذيل در متن قرارداد پيش بيني گردد :

الف : چنانچه شريك در طي مدت مشاركت احتمال كاهش سود از سود پيش بيني شده را پيش بيني مي نمايد لازم است مراتب را در طول قرارداد به بانك اطلاع دهد تا بانك نسبت به فسخ قرارداد اقدام نمايد .

ب : چنانچه مشتري اطلاع رساني به شرح بند فوق الذكر را انجام ندهد و در انتهاي مشاركت موضوع كاهش سود از سود پيش بيني شده را مطرح نمايد اين ادعا قابل پذيرش نبوده و شريك ملزم به ايفاد تعهدات خواهد بود .

تسهیلات مشارکت مدنی توام طرح مهر با سایر انواع تسهیلات:

درخصوص چگونگی عملکرد واحدهای اجرایی درخصوص پرداخت تسهیلات طرح مهر با سایر انواع تسهیلات به صورت توام لازم است نکات ذیل مطمح نظر قرار گیرد:

1- تهیه یک گزارش ارزیابی برای تمامی واحدهای مورد مشارکت

2- ثبت اطلاعات:

3- الف) علاوه بر تنظیم قراردادهای متفاوت به تعداد انواع تسهیلات، ثبت اطلاعات نیز در سرفصل تسهیلاتی هر نوع از تسهیلات به صورت جداگانه صورت پذیرد.

4- ب) سرفصل تسهیلاتی قابل استفاده (اعم از انفرادی یا مجتمع) برای ثبت اطلاعات هر نوع از تسهیلات بستگی به تعداد واحدهای مورد مشارکت بانک در آن نوع تسهیلات دارد.

3-تنظیم قراردادهای متعدد به تعداد انواع تسهیلات

تذکر: پرداخت تسهیلات متفاوت که یکی از آنها طرح مهر باشد بروی یک واحد در حال حاضر امکان پذیر نمی باشد.

1- تهیه گزارش ارزیابی

1-1- قیمت پایه ارزیابی براساس میانگین وزنی قیمت های پایه ارزیابی در تسهیلات مختلف به شرح ذیل تعیین می گردد:

A: قیمت پایه ارزیابی تسهیلات طرح مهر a: تعداد واحدهایی که با تسهیلات طرح مهر احداث خواهد گردید.

B₁ تا B_n: قیمت پایه ارزیابی سایر تسهیلات (غیر از طرح مهر) b₁ تا b_n: تعداد واحدهای هرنوع از سایر تسهیلات

توضیح: چنانچه واحد یا واحدهایی مشمول دریافت تسهیلات نگردند قیمت میانگین پایه ارزیابی مبنای ارزیابی کل پروژه خواهد بود.

2-1- فرم ارزیابی قابل استفاده مطابق با نمونه گزارش ارزیابی تسهیلات تکلیفی با نرخ ثابت می باشد.

تذکر: مبنای اخذ کارمزد ارزیابی در تسهیلات انفرادی و مجتمع، اصل تسهیلات و در تسهیلات تعاونی سرمایه مشارکت می باشد.

2- تعیین سهم بانک از مشارکت:

سهم بانک از مشارکت براساس رابطه ذیل برای هر نوع از تسهیلات به صورت مجزا محاسبه و مجموع سهم های مذکور کل سهم بانک در پروژه می باشد.

3- افتتاح موقت سرلوحه:

1-3- تسهیلات مشارکت مدنی که بخشی از آن تسهیلات طرح مهر می باشد لازم است در سرفصل تسهیلات توام مشارکت واقعی (2851 یا 2849 ) ثبت گردد.

2-3- در هنگام ثبت موقت سرلوحه لازم است فرم مربوط به طرح مهر نیز تکمیل گردد.

3-3- همانند دستورالعمل تسهیلات توام مشارکت مدنی واقعی نرخ میانگین وزنی مبنای تعیین نرخ سود تسهیلات و نرخ وجه التزام می باشد که لازم است در سیستم مشارکت ثبت گردد.

4-3- رعایت سایر ضوابط و شرایط دستورالعمل تسهیلات توام مشارکت واقعی ( موضوع نامه عمومی شماره 2742/5268/47 مورخ 19/10/88) الزامی است.

4- تنظیم قرارداد:

1-4- تنظیم قرارداد به تعداد انواع تسهیلات.

2-4- نوع قراردادهای مورد استفاده برای سایر انواع تسهیلات قرارداد مشارکت مدنی عادی می باشد و قرارداد مورد استفاده برای تسهیلات طرح مهر قرارداد ویژه این نوع تسهیلات خواهد بود.

3-4- در هر قرارداد میزان تسهیلات، درصد سهم الشرکه بانک در هر یک از تسهیلات، نرخ وجه التزام براساس نرخ سود هر نوع از تسهیلات، تعداد واحدهای مورد مشارکت نسبت به کل به صورت مجزا قید می گردد.

4-4- هر قرارداد پیرو قرارداد قبلی تنظیم و قرارداد اولیه مشتمل بر رهن مورد مشارکت و قراردادهای بعدی رهن مازاد پلاک مورد مشارکت می باشد. بدیهی است که تمامی قراردادها در یک دفتر اسناد رسمی ثبت خواهد گردید.

5-4- ابتدا قرارداد تسهیلاتی طرح مهر تنظیم و ثبت می گردد و سپس قرارداد سایر انواع تسهیلات.

5- نحوه پرداخت مراحل مختلف سهم الشرکه:

نحوه پرداخت مراحل مختلف سهم الشرکه با توجه به پیشرفت فیزیکی پروژه به شرح جدول ذیل می باشد:

مراحل پرداخت تسهیلات توام (طرح مهر با سایر تسهیلات)

	عملیات ساختمانی	درصد پرداخت
1	پایان فونداسیون	20
2	پایان سقف آخر	30
3	پایان سفت کاری شامل: تیغه چینی- گچ و خاک- تاسیسات (لوله گذاری برق، لوله کشی آب و فاضلاب)- ایزولاسیون- نصب فریم پنجره	30
4	پایان نازک کاری شامل: کاشیکاری- سفیدکاری- فرش کف ها، نصب پنجره ها و نماسازی	20

توضیح1: چنانچه متقاضی با ارائه ضمانت نامه قصد دریافت سهم الشرکه را داشته باشد، سهم الشرکه از مجموع تسهیلات براساس میانگین وزنی پرداخت می شود. (بند 3 از نامه عمومی شماره 2742/5268/47 مورخ 19/10/88)

توضیح2: سهم هر یک از تسهیلات از میزان سهم الشرکه پرداختی در هر مرحله از رابطه ذیل محاسبه می گردد:

1- تفکیک قراردادها با انواع تسهیلات رافع تعهد هر یک از شرکاء نسبت به کل تعهدات مورد مشارکت نمی باشد، لذا لازم است تمامی شرکاء ذیل تمامی قراردادها را امضاء نمایند.

2- مراحل سهم الشرکه به حساب معرفی شده از سوی شریک یا شرکاء واریز و از آن برداشت می گردد.

3- آن بخش از سهم الشرکه پرداختی در هر مرحله که مربوط به سهم پرداختی از محل طرح مهر می باشد با اخذ مجوز از سازمان مسکن و شهرسازی به حساب واریز خواهد گردید.

4- درخصوص تسهیلات پرداخت شده براساس مفاد بخشنامه شماره 50/47/ب مورخ 23/3/89 لازم است به شرح ذیل اقدام گردد:

الف) سرلوحه قبلی ابطال گردد.

ب) به تعداد انواع تسهیلات، ثبت اطلاعات در سرفصل های جداگانه با تاریخ موثر قبلی صورت پذیرد.

ج) سهم هر یک از تسهیلات از سهم الشرکه پرداختی نیز مشخص و ثبت گردد.

د) تغییرات در شماره قراردادها، با ارسال اقرارنامه به دفاتر اسناد رسمی اعلام گردد.

نويسنده : زهرا کارگر

این کاربر 62 مطلب منتشر شده دارد.

به منظور درج نظر برای این مطلب، با نام کاربری و رمز عبور خود، وارد سایت شوید.

JComments