تحقیق در مورد بازاریابی
- توضیحات
-
منتشر شده در دوشنبه, 30 -3443 03:25
-
نوشته شده توسط امیر نصیرپور کته سری
-
بازدید: 6867
بنام خدا
قوانین و مقررات خرید و فروش ملک و آپارتمان
امروزه شاهدیم که هزاران نفر از هموطنان ما در گوشه و کنار مملکت برای خرید سرپناهی برای خود یا فروش خانه و ملک در دام شیادان و کلاهبرداران افتاده وحاصل یک عمر زندگی خود را بعلت عدم دقت در معامله و نا آشنایی با قوانین خرید و فروش یک شبه بر باد داده و ضررهای جبران ناپذیری به خود و خانوادهوارد می کنند قریب به اتفاق این مشکلات به واسطه 4 علت عمده و اصلی) ناآگاهی از قوانین و مقررات ، اعتماد بیجا ، طمع ، عجله(بوجود می آید که اگر کمی دقت شود از بروز بسیاری از این اتفاقات ناگوارجلوگیری می گردد در این مقاله سعی شده با استفاده از قوانین و مقررات حاکمبر خرید و فروش املاک و بیان پاره ایی از شگرد کلاهبرداران و سود جویانهموطنان را آگاه نمایم در ابتدا نکاتی را به عنوان تذکرات عمومی که معمولاًدر همه قراردادها باید رعایت شود تقدیم می گردد و در ادامه پاره ایی ازموضوعات مطرح در خرید و فروش ملک و آپارتمان شرح داده میشود .
کسانیکه قصد خرید یا اجاره ملکی را دارند باید چه نکاتی را رعایت کنند تااحتمال کلاهبرداری کاهش پیدا کند؟ چگونه هنگام خريد ملك در دام شيادان گرفتار نشويم؟
1- ازاعتماد بیجا جداً پرهیز نموده حتی به نزدیکترین افراد هم اعتماد نکنید و خود تان شخصاً یا به کمک وکیل بررسیهای کافی را انجام دهید چه بسا نزدیکترین فرد به شما بعلت بی توجهی دچار اشتباه شده یا گول خورده است .
- 2ازطمع کردن که بواسطه چرب زبانی و دروغگویی دلالها بوجود می آید جداً پرهیز نموده و بابررسی بیشتر و تحقیق راجع به ملک مورد معامله ،قیمت ، مالکیت ، کاربری ،ممنوع المعامله نبودن مالک و فروشنده ، در طرحهای شهرداری نبودن ملک ،.... اطمینان حاصل نمایید .
- 3با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و ارایه پلاک ثبتی ملک مورد معامله از آخرین مالک و وضعیت توقیفی و ممنوع المعامله نبودن مالک اطمینان حاصل نمایید .
- 4با مالک اصلی یا وکیل قانونی وی معامله کرده واصل مدارک مالک بودن فروشنده را کاملا رؤیت نموده و پیش از انجام معامله بررسی های لازم برای اطمینان از مالکیت طرف معامله و وکیل وی را درصورتی که با وکیل معامله می کنید انجام دهید و پیش از استعلام هیچ پولی پرداخت نکنید.
- 5از انجام هرگونه معامله درآژانس های فاقد پروانه کسب و کد رهگیری خود داری کنند. چون وقتی معامله ای در چند جا به شکل قانونی ثبت شود احتمال کلاهبرداری در آن کاهش پیدا می کند.
- 6نکته دیگرکمک گرفتن از وکلا هنگام عقد قرار داد است چون در بسیاری از قراردادها شاهد آنیم که حقوق مشتری نادیده گرفته شده است و حتی برخی افراد بدون اینکه مفاد قرارداد را به درستی مطالعه کنند آنرا امضا می کنند.
-7 نکته قابل توجه دیگر این است که طبق قانون اگر فروشنده ای یک ملک را به چند نفر فروخته باشد مالک، اولین خریدار است.پس هنگام معامله بخصوص با افراد ناشناس کاملا دقت کنی .
- 8فقط دربنگاههای دارای پروانه کسب و کد رهگیری معامله کنید. مهم ترین مزیت سامانه کد رهگیری، جلوگیری از کلاهبرداری در فروش یک ملک به چند مشتری است. چنانچه در سامانه کد رهگیری فردی بخواهد یک ملک رابه چندین نفر بفروشد، تخلف بلافاصله قابل رویت است و از انجام آن جلوگیری خواهد شد. مزیت دیگر این سامانه، جلوگیری از معاملات صوری مسکن به‌منظورافزایش مصنوعی قیمت‌هاست.
- 9دقت شود تمام تعهدات فروشنده یا خریدار در مبایع نامه و قرارداد ذکر شود خصوصاً تمام پرداختها چه نقدی و چه بصورت چک باذکر شماره و مبلغ وبانک مربوطه در قرارداد مکتوب گردد .
- 10 وجوه مربوط به خرید را صرفاً به فروشنده یا نماینده قانونی وی پرداخت کرده و در رسید قید گردد بابت قسط مورد معامله موضوع قرارداد شماره ..... تاریخ ..... منعقده در ...........
- 11در پیش خریدار باید در ابتدا از تعداد کل واحدهای مسکونی در ساختمانی که برای پیش فروش عرضه شده مطلع شده بعد از آن، تعداد واحدهایی که پیش فروش شده را شناسایی کند و اگر بیشتر از نیمی از واحدها به صورت قطعی پیش فروش شده بود برای انجام معامله کمی تامل کند. در برخی موارد، سازنده هایی که اغلب واحدها را قبل از ساخت پیش فروش کرده اند آنچنان رغبتی به انجام همه تعهداتشان ندارند.
- 12 در موارد متعددی مشاهده شده فروشنده یا دلال ملکی را به مشتری نشان داده اما در قرارداد مشخصات ملک دیگری را قید کرده است که یا اصلاً وجود خارجی نداشته یا در نقطه نامرغوبی قرار داشته است لذا باید دقت کافی صورت گیرد .
-13 كسب اطمينان ازصلاحيت شركتها موقع سرمايه‌گذاري، مهمترين نكته‌اي است كه بعضي مردم به آن بي‌توجه هستند .
اعتنا نكردن به صلاحيت شركتها و اغفال تبليغات كاذب شدن، اشتباهي است كه خريداران مسكن نه فقط در ايران كه گاه در خارج از كشور نيز مرتكب مي‌شوند وسرمايه خود را به باد مي‌دهند. نمونه بارز اين موضوع كلاهبرداري‌هاي گسترده‌اي است كه از سرمايه‌گذاران ايراني در دبي انجام شد. برخي‌ها باديدن تبليغات اغواگرايانه بنگاه‌هاي مسكن فعال در امارات بدون هيچ تحقيق وتفحص و حتي بدون آن كه از قوانين خريد ملك در اين كشور اطلاع داشته باشند.
- 14كلاهبرداري از طريق پيش‌فروش مسكن برخلاف تصور برخي مردم فقط در مقياس‌ها و ساختمان‌هاي كوچك اتفاق نمي‌افتد؛ بلكه گاه انبوه سازان نيز بنا به دلايل گوناگون از عمل به تعهدات خود يا ناتوان مي‌شوند يا صرف‌نظر و فرار مي‌كنن.
-15 فروش مال غير،يكي ازعناوين حقوقي است كه در مورد خريد و فروش ملك كاربرد زيادي دارد. به اينمعني كه برخي سودجويان با حيله‌هاي مختلف از جمله جعل، سند زمين، خانه وآپارتمان‌هاي افراد ديگر را به فروش مي‌رسانند. اين تبهكاران ابتدا املاكيرا كه مدتي است از مالكان‌شان خبري نيست شناسايي مي‌كنند و سپس با جعل سنددنبال مشتري مي‌گردند. آنها گاه موفق مي‌شوند معامله خود را كاملا قانونيجلوه دهند و با سوءاستفاده از برخي خلاءها املاك را در دفاتر اسناد رسمي واگذار مي‌كنند.
16- شگرد ديگر كلاهبرداران فروش همزمان يك ملك به چند نفراست.
كه در اين خصوص نيز پرونده‌هاي زيادي در محاکم قضایی تشكيل شده است. درپاره‌اي موارد نيز افراد به عنوان مستاجر خانه‌اي را در اختيار مي‌گيرند وسپس آن را مي‌فروشند . در اين ميان فقط خريداران مسكن نيستند كه در تلهمجرمان گرفتار مي‌شوند بلكه گاه مستاجران نيز به دام مي‌افتند. مطابقمحتويات پرونده‌اي كه قاضي شوكت ــ بازپرس شعبه 9 دادسراي ناحيه 5 تهران ــرسيدگي به آن را برعهده داشتند فردي بعد از اجاره كردن يك آپارتمان درشهرك اكباتان آن را به سه نفر ديگر رهن داده است.
- 17مردم بايد از دراختيار گذاشتن اسناد و مدارك معتبر خود مانند شناسنامه، گذرنامه، اسناد ومدارك زمين، خانه، مغازه، جواز كسب و ... به افراد اکیداً خودداری نمایند .
– 18در قرارداد پیش خرید حتماً بر مبنای عرف خسارت تاخیرقید گردد تا در صورت تاخیر در ساخت ،خریدار کمتر ضرر نماید .همچنین خسارت تاخیر در تنظیم سند در دفتر خانه هم باید بر مبنای عرف در قراارداد مکتوب شود.
-19 در قرارداد پیش خرید باید نوع مصالح، نوع سازه ( تیر آهن یا بتون ) مشخصات کابینت، کف واحد سنگ یا پارکت یاسرامیک ،نقاشی و دیگر موارد با اهمیت بکار رفته در ساختمان شرح داده شود .
–20 درقرارداد پیش خرید پیش خرید دقت شود تعداد آپارتمان احداثی و میزان زمین قید شود و به مالک و سازنده اجازه احداث هیچگونه بنای اضافی داده نشود .
-21 وقتی پیش خریداران با پیش فروشنده‌ها وارد معامله میشوند باید دقت کنند حداقل 9 مورد در قرارداد پیش‌فروش ذکر شده باشد یعنی اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی و حقوقی، پلاکو مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک، اوصاف و امکانات واحد ساختمانی موردمعامله مثل مساحت، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ وانباری، مشخصات فنی و معماری مثل موقعیت، کاربری، تعداد طبقات، مساحت کل عرصه و زیر بنا، نما، نوع مصالح مصرفی، سیستم گرمایش و سرمایش و...، بهایا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی، زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش شده وتنظیم سند رسمی انتقال قطعی، تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها،قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و مشخصات، تعهدات پیش‌فروشنده به مراجع قانونی و معرفی داوران.
-22 بعضی از شیادان در زمان خرید ملک مردم با پرداخت مبلغ کمی از ثمن معامله به اصطلاح ملک را زخمی واز پرداخت بقیه ثمن معامله در موعد مقرر خودداری مینمایند در این صورتمالک ملک شده و فروشنده حق فسخ ندارد مگر در قرارداد قید شود در صورت عدمپرداخت بموقع اقساط یا پاس نشدن چکهای ، معامله فسخ و باید درصدی برابر عرف ضرر و زیان پرداخت شود.
پاره ایی از شگرد کلاهبرداران در معاملات مسکن :
روش ها متفاوت است اما کلاهبرداری به بهانه پیش فروش شایع تر است.مواردی داشته ایم که سازنده ای یک ساختمان 20 واحدی را هنگام کلنگ زنی به 30-40 نفر فروخته و متواری شده است. برخی، خانه های خالی از سکنه راشناسایی می کنند و با جعل سند، آنرا می فروشند.عده ای هم پس از اجاره ملک وسکونت در آن سندش را جعل می کنند و با ادعای مالکیت، آنرا می فروشند که البته این موارد نسبتا کم تر است.
طبق قانون فعلی پیش فروش ها به شکل قانونی ثبت نمی شود. یعنی فروشنده در همان مراحل ابتدایی ساخت و ساز و باارائه نقشه ساخت، ملک را پیش فروش می کند و قراردادی بین آنها نوشته میشود. قراردادی که فقط خودشان از آن مطلعند و جای دیگری ثبت نمی شود . پس امکان استعلام آن هم وجود ندارد. بنابراین فروشنده می تواند همان ملک را ازروی نقشه به چند نفر دیگر هم بفروشد و متواری شود .
یکی از متداولترین جرائمی که توسط بنگاهداران و مشاورانشان انجام می شودبدین صورت است که مالکین کلید ملکشان را نزد بنگاه ها می سپارند تا آنرا بفروشند یا اجاره دهند. برخی مشاوران یا بنگاهداران هم در غیاب مالک ملک را معامله می کنند ولی متواری می شود. برخی مشاوران هم بدون اطلاع مدیر بنگاه بین طرفین قرارداد می بندد و به بهانه ای پول معامله را نزد خود نگه می دارند ولی دراولین فرصت متواری می شوند .
طبق قانون، قرارداد پیش‌فروش ساختمان به هر قراردادی گفته میشود که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به ساخت یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و این واحدساختمانی با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین ساخت و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) در‌آید .
طبقاین قانون تنها دو گروه از اشخاص می‌توانند اقدام به پیش‌فروش ساختمان کنند یکی سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق ساخت بنا رویزمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی به موجب سندرسمی متعلق به آنها باشد و دوم مستاجران اراضی ملکی، دولتی و موقوفه که به موجب سند رسمی حق ساخت و ساز در این زمین‌ها را دارند.
این در حالیاست که برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش نیز مدارکی لازم است که تنظیم اینقرارداد منوط به وجود آنهاست یعنی سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حقاحداث بنا، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد،بیمه‌نامه مسوولیت، تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پیساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.
وقتی خلافی واقع میشود.
اگرتا مرحله تنظیم قرارداد پیش‌فروش، مشکلی پیش نیاید و همه چیز مطابق قانون ومقررات باشد، پیش خریداران و پیش‌فروشندگان نیمی از راه را رفته‌اند، اما مشکل اصلی خریداران این است که پس از اتمام کار مشخص میشود که طرف معامله آنها به بخشی از تعهداتش عمل نکرده است. البته اگر چنین اتفاقی روی بدهد خریداران حق اعتراض دارند و می‌توانند تا مرحله گرفتن خسارت و فسخ معامله هم پیش بروند.
طبق قانون اگر پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر درقرارداد، واحد پیش‌فروش شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد یا به تعهداتش عمل نکند باید به پیش‌خریدار، جریمه تاخیر بپردازد. یعنی اگر پیش‌فروشنده ازتعهداتش در بخش‌های اختصاصی مثل پارکینگ و انباری یا قسمت‌های مشاع تخطی کرده باشد یا مثلا مساحت کمتر از میزان تعهد شده باشد یا برای انتقال بموقع سند رسمی اقدام نکند، باید خسارت آن را بپردازد .
«محاسبه متراژ کمتر از متراژ ساختمان:
ارائه متراژ های ساختگی برای املاک پیش فروش و شماره های مشاوره هوشمند» سه شگرد کلاهبرداری خطر ناک در بازار مسکن است.
دراین شگرد دفاتر معاملات ملکی قبل از انعقاد قرار داد با خریدار به بهانههای گوناگون از ارائه سند مالکیت خودداری می کنند و از این طریق موفق بهاخذ مبالغ بیشتر در ازای متراژ های کاذب از متقاضیان می شوند.
متراژ های کاذب در ازای قیمت بیشتر :
دراین شگرد مشاوران املاک غیر مجاز از ناآگاهی خریداران از مقررات خرید وفروش ملک، معامله نامه ها، قرار داد ها و متراژ های مسکن سو ءاستفاده میکنند و مبالغ بیشتر را به جیب می زنند. برای مثال، زمانی که خریداری برای خرید مسکن مراجعه می کند، مشاوران املاک خریدار را متقاعد به انعقاد قرارداد مسکن قبل از مشاهده سند محضری می کنند. این در حالی است که در سندمحضری، متراژ ساختمان ۵۹ متر درج شده است، اما در زمان انعقاد قرا ر دادمتراژ ۶۲ متر با خریدار توافق می شود و در حقیقت خریدار در این پروسه کلاهبر داری مبالغ اضافه ای را به مشاوران املاک پرداخت کرده است، متأسفانه زمانی که خریدار با سند محضری مواجه می شود، متوجه می شود که فروشنده درحساب متراژ واحد مسکونی کم فروشی کرده است .
املاک پیش فروش و متراژ های غیر واقعی :
اماروش دیگر کلاهبر داران در بازار مسکن برای کسب در آمد، پیش فروش املاک قبلاز بهره بر داری با متراژ های غیر واقعی است. به باور کارشناسان این روشیکی از خطرناک ترین شگرد های کلاهبر داری در بازار مسکن است. متقاضیان مسکنبه ویژه جوانان که برای پیش فروش املاک مراجعه می کنند، باید نسبت به آن هوشیار باشند.
در این روش مشاوران املاک غیر مجاز که بیشتر به صورت سازمان یافته فعالیت می کنند، در زمان عقد قرا ر داد با متقاضیان، متراژهای غیر واقعی ارائه می دهند. برخی از مشاوران مسکن از هوش بسیار بالایی برخور دار هستند، به گونه ای که با زیرکی و چرب زبانی متقاضی خرید مسکن رابه سمتی که می خواهند سوق می دهند.
برای مثال چنانچه در آینده قرار باشدساختمانی با متراژ ۱۰۰ متر به بهره بر داری برسد، مشاوران املاک در قرارداد های خود از مالکان متراژ ۱۱۰ متر را محاسبه می کنند.
جالب اینجاست که پس از اتمام ساختمان و ارائه پایان کار و صورت مجلس به خریداران با بهانه های گوناگون از جمله اینکه متراژ اضافه ساختمان در ازای پارکینگ،انباری و مواردی از این نمونه ساخته شده است، متقاضی و مالک مسکن را متقاعدمی کنند با همان سند متراژ ۱۱۰ متری و در حقیقت متراژ ۱۰۰ متری کناربیایند و ملک را تحویل بگیرند. متأسفانه بسیاری از مالکان هم به دلیل اشتیاق فراوان برای خانه دار شدن پس از چند سال زیر بار این موضوع می روند واز شکایت خود صرف نظر می کنند.
بازار کلاهبر داری های هوشمند هم داغ است!
امادر کنار این دو روش، همچنان بازار کلاهبر داری های هوشمند هم داغ است، . در این روش تعدادی از املاکی ها با استفاده از شماره تلفن هوشمند ۹۰۹ بهراحتی از نیاز شهر وندان برای کسب اطلاعات درباره قیمت مسکن استفاده کرده ومبالغ هنگفتی را به جیب میزنند .
این پروسه کلاهبرداری به صورتی انجاممی شود که تماس شهر وندان با این شماره ها دقیقه ای ۵۰۰ تومان حساب می شود؛هزینه ای که در نهایت به حساب املاک و مشاوران مسکن واریز می شود، هر چندکه حساب دقیقه ای ۵۰۰ تومان زیانی را متوجه شخصی تماس گیرنده نمی کند، امااگر ۵۰۰ تومان ها را ضرب در تعداد متقاضیان مسکن و مخاطبان کنیم برایمشاوران مسکن، مبلغ قابل توجهی می شود.
نکاتی درباره معاملات در بنگاه های مسکن :
تعریف عقد یا قرارداد :
عقدیا قرارداد و یا معامله عبارت است از این که یک یا چند نفر در مقابل یک یاچند نفر دیگر تعهد به امری نمایند که مورد توافق آنها باشد. یکی از شایعترین عقود معمول در جامعه عقد بیع است. تعریف عقد بیع عبارت است از 'تملیک عین به عوض معلوم
ارکان اصلی عقد بیع : طبق قانون مدنی هر عقدی دارای شرایط اساسی است که اگر هر یک از این شرایط نباشند، عقد باطل خواهد بود. این شرایط عبارتند از:
.1 قصد و رضایت طرفین معامله
.2 اهلیت آنها
.3 معلوم و معین بودن مبیع و ثمن معین و معلوم
4. مشروع بودن جهت معامله
همچنین از نظر قانون مدنی از توافق فروشنده و خریدار در ثمن، قیمت و مبیع مالی که قصد فروش آن را دارند ، به محض اینکه فروشنده بگوید: فروختم و خریداربگوید خریدم، عقد ایجاد می شود و آثار خود را که انتقال مالکیت است ایجادمی شود و آثار خود را که انتقال مالکیت است. ایجاد می کند. بنابراین اگربعد از عقد قیمت مال کم یا زیاد شود، این تغییر قیمت در مال انتقال گیرنده(خریدار) ایجاد می شود.
لیکن نظر به اینکه نقل و انتقال اموال غیرمنقول از نظر قوانین ثبتی تابع تشریفات خاصی می باشد، شخصی مالک شناخته میشود که سند رسمی به نام او صادر شده است.
نکته:
استثنائاً بر خلافقواعد کلی عقد بیع، اگر بعد از ایجاد عقد و قبل از تسلیم خریدار مبیع که ممکن است خانه یا هر چیز دیگری باشد، اگر در اثر زلزله، طوفان، آتش سوزیو... تلف شود، فروشنده باید بهای مورد معامله را به خریدار برگرداند.
نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک
الف) نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک متناسب با نوع عملکرد فروشنده:
روالکار در بنگاه های املاک عمدتاً بدین نحو می باشد که افرادی که درصدد فروشاملاک خود می باشند یا مستقیماً به آژانس املاک مراجعه نموده و با اعلاممشخصات ملک خود شرایط فروش ملک خود را به آنها بیان می کنند.
یا از طریق آگهی های روزنامه این کار را انجام می دهند.
ب) نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک متناسب با شرایط خریداران)
دسته اول از خریداران
دستهاول از خریداران شهروندانی هستند که برای تهیه مسکن یا زمین یا ... بهآژانس ها مراجعه می کنند و در ابتدا خود مشاورین آژانس ها وارد گفتگو میشوند. اگر این دسته از خریداران برای خرید ملک یا آپارتمان به صورت نقدیقصد معامله داشته باشند. مشاورین آنها را به بساز و بفروش هایی ممکن استخودشان نیز شریک آنها باشند معرفی می کنند.
اما اگر همین شهروندان قصدخرید اقساطی و ... داشته باشند. فایل های فوق را به آنها می دهند. در نهایتنیز در صورت توافق با یکدیگر، ملک مورد نظر را رویت کرده و برای انعقادقرارداد فروشنده را به دفتر خود دعوت می کنند. در این صورت طرفین با ملاحظهاسناد مالکیت و مدارک یکدیگر، مقدمات انعقاد قرارداد را فراهم می نمایند. در این مرحله اتحادیه املاک دارد عمل شده و بیع مامه های چاپی ای را بهآژانس های املاک ارایه می نماید. در مرحله آخر کافی است مشاور املاک اسامیخریدار، فروشنده و مشخصات ملک مورد معامله و سایر ضوابط و شرایط معامله رادر جاهای خالی پر کند.
دسته دوم از خریداران
دسته دوم از خریدارانممکن است بساز و بفروش ها باشند که عمدتاً خانه های کلنگی و زمین ها را ازطریق مشاورین از فروشنده خریداری می کنند. باید دانست که فعالیت عمده وگسترده مشاورین در این مرحله و جایی که خود به عنوان خریدار وارد عمل میشوند متمرکز است.
بعضی از مشاورین املاک در این مرحله شیوه های متعددیرا برای پایین آوردن بهای املاک انجام می دهند. بدین نحو که از فروشندهدعوت می شود که برای مذاکره در مورد قیمت و ... به دفتر آنها مراجعه کند. اما بدون آنکه از قبل خریداری وجود داشته باشد یا در صورت وجود خریدار بااو در این مورد هماهنگی کرده باشند، بعد از اینکه عملیات فوق را چند بارتکرار کردند و فروشنده به این باور رسید که ملک او خریداری ندارد، یا بساز وبفروش ها تماس گرفته و آنها را به همراه فروشنده دعوت می کنند. سپس واردمذاکره می شوند و ملک را به بهای اندک و گاه ثمن بخس خریداری می کنند.
دسته سوم از خریداران
دسته سوم همان مشاوران املاک می باشند که با تفاوت جزئی عملیات فوق را انجام می دهند.
همانطور که گفته شد، قرارداد در فرم های چاپی خاصی تنظیم می گردد. یک سوم کلقیمت در دفتر املاک داده شده، یک سوم بهای معامله نیز هنگام تحویل ملک وتادیه مابقی، به هنگام تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی موکول می شود.
نکاتی چند در خصوص مشکلات موجود در معاملات در آژانس های املاک
مشاورین آژانس املاک فقط در مرحله مذاکرات اولیه طرفین برای معامله و تنظیم قرارداد از سند مالکیت برای تکمیل قرارداد چاپی استفاده می کنند و سپس سندمالکیت را به فروشنده بر می گردانند. حال ممکن است فروشنده مذکور در آژانس املاک دیگری حاضر شده و ملک خود را به شخص دیگری منتقل کند و این عمل راحتی چند بار نیز تکرار کند. در این صورت خریداران با فروشنده ای مواجه می شوندکه با انجام معاملات معارض، مشکلات متعددی را برای خریداران ایجاد مینماید. برای رفع این مشکل کافی است که سند مالکیت در اختیار اولین آژانس املاک قرار گیرد تا از بروز معاملات معارض توسط فروشنده متقلب و کلاهبردارجلوگیری گردد.
مسئله دیگر در این مورد آن است که آیا بیع نامه تنظیمی در آژانس املاک در مقابل سند رسمی مالکیت فروشنده قابلیت استناد دارد یاخیر؟ به عبارت دیگر آیا براساس بیع نامه عادی می توانیم الزام فروشنده رابه تنظیم سند رسمی از مراجع قضایی بخواهیم؟
پاسخ: اصولاً قراردادهای خصوصی که بین اشخاص منعقد می گردند، شده تا زمانی که مورد مخالفت و منع قانونگذار قرار نگیرند، بین آنان معتبر و لازم الاجر است و در این بحث فرقی بین قرارداد خصوصی ثبت در قالب سند رسمی و اسناد عادی نیست. بر این اساس،بیع نامه تنظیمی در آژانس املاک نیز از این قاعده مستثنی نیست. نهایت اینکه خریدار، در مقام استفاده از مزایای قانونی اسناد رسمی، قصد ثبت رسمی معامله منعقده و تنظیم سند رسمی را دارد.
در صورتی که فروشنده دارای سند مالکیت رسمی از انتقال رسمی معامله وانجام تشریفات ثبتی خودداری نماید،خریدار می تواند از طریق محاکم قضایی وی را به تنظیم سند رسمی ملزم نماید. به عنوان ضمانت اجرای قوی می توان دربیع نامه تنظیمی شرط کرد. که هرگاه فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدام نکند، اگر چه این عمل که ارگان معامله خللی وار نمی نماید و در هرصورت معامله معتبر می باشد. اما خریدار می تواند با مراجعه به مقامات صالحه قضایی الزام طرف مستنکف را سند رسمی انتقال مورد معامله، مطالبه نماید. چنانچه خریدار الزام فروشنده مستکلف را جهت حضور در دفترخانه و تنظیم سندرسمی از مقامات قضایی مطالبه نماید و در این ادعا و مطالبه موفق شود، میتواند معامله واقع شده را ثبت رسمی نماید. برای استحکام قرارداد تنظیمی درفرم اتحادیه مشاوران املاک، ذیل بیع نامه ها محلی را برای امضای شهود قرارداده اند که توصیه می شود حتماً این قسمت توسط شهود قابل اعتماد امضاء شود.
نکات مهمی در رابطه با قوانین پیش فروش
درخصوص املاک ثبت شده یعنی املاک دارای سابقه ثبتی با صراحتی که ماده 22 وهمچنین مواد 48 و 47 قانون ثبت دارد و اینکه ماده 22 قانون ثبت مبین یکقاعده امری در قلمرو املاک ثبت شده است به نظر نمی‌رسد که بتوان ازمبایعه‌نامه عادی به عنوان سند انتقال مالکیت یاد کرد و به تعبیر ماده 22قانون ثبت دولت به معنی اعم یعنی قوه حاکمه دارند چنین سند عاد‌ی‌ای را بهعنوان مالک به رسمیت نمی‌شناسد.اساساً در مورد املاک ثبت شده نقل و انتقالآنها جز از طریق سند رسمی مقدور نیست و دارنده مبایعه‌نامه به عنوان مالکشناخته نمی‌شود.اما صرف‌نظر از آنچه گفته شد، اساساً با تعریفی که قانون ازعقد بیع به عمل آورده است اساسا قرارداد پیش‌فروش افاده بیع نمی‌کند و دریک تحلیل صحیح حقوقی از ماهیت قراردادی چیزی جز تعهد، ساخت و تملیک استنباط نمی‌شود.
بنابراین قرارداد پیش‌فروش حاصلی جز تعهد فروشنده به ساخت وتملیک ندارد به عبارت دیگر خریدار چنین قراردادی با امضا قرارداد مالک چیزی نمی‌شود.
با امضای قرارداد فروشنده در برابر خریدار در ازای دریافت وجوه معینی که به شرح قرارداد دریافت خواهد کرد در برابر خریدار تعهد به ساخت و تملک میکند و این تعهد مثل هر تعهد دیگری الزام‌آور بوده و خریدارمی‌تواند الزام فروشنده را به اجرای مفاد، قرارداد بخواهد. بدیهی است درچنین صورتی دادگاه حکم به الزام فروشنده به اجرای مفاد قرارداد خواهد داد وحکم صادره پس از قطعیت وفق قرارداد قانون اجرای احکام قابل اجرا خواهدبود.
اختلاف خریدار و فروشنده در قرارداد پیش‌فروش میتواند ناشی ازوضعیت‌های مختلفی باشدمانند اختلافات ناشی از اختلافاتی که بین مالکین وسازندگان در قراردادهای مشارکت ساخت وجود دارد در چنین شرایطی خریدارقربانی اختلافات فی‌مابین مالک و سازنده میشود.
خصوصاً در موردخریدارانی که با سازندگان قرارداد می‌بندند و مالکین دخالتی در قراردادآنها ندارند و خریدار نیز دسترسی به اسناد مربوط به قرارداد مشارکت در ساخت فی‌مابین مالک و سازنده ندارد اوضاع خریدار وخیمتر است زیرا در چنین وضعیتی دعوی خریدار علیه سازنده شنیده نمی‌شود، چون سازنده مالکیت رسمی برملک ندارد همچنین شکایت او علیه مالک شنیده نمی‌شود چون خریدار با مالک قراردادی منعقد نکرده است.
خریدار واحدهای پیش‌فروش قبل از هر چیز باید حلقه اتصال خود را با مالک رسمیبرقرار نماید یعنی یا با مالک رسمی قرارداد ببندد یا با کسی قرارداد ببندد که از طرف مالک رسمی اختیار برای فروش داشته باشد.
فروشنده اگر مالک رسمی نیستباید از طرف فروشنده وکالت رسمیداشته باشد و در مورد سازندگان قرارداد مشارکت در ساخت که در آن به تقسیم واحدها اشاره شده باشد به شرط آنکه فروشنده از واحدهای اختصاصی خود بفروشدکفایت میکند.
خریدار یک واحد پیش‌فروش، علاوه بر آن که باید مالکیت فروشنده را به شرحی که گفته شد احراز نماید، باید به توانایی فنی و مالی فروشنده نیز اعتماد داشته باشد توصیه می‌شودکه خریداران واحدهای پیش‌فروش قبل از ملاحظه اسناد مربوط به مالکیت وهمچنین مجوزات صادره از مراجع قانونی و از جمله شهرداری از خریدار واحدهای پیش‌فروش خودداری کنند.
مطمئن‌ترین روشی که بی‌شک مانع از فروش چند بارهیک واحد به چند نفر میشود انتقال رسمی ملک به صورتقدر سهم مشاعیبه این معنا که مثلا وقتی برابر اسناد و جواز ساخت صادره از شهرداری مقرراست تا بر روی قطعه زمین موضوع پروانه 24واحد آپارتمان بنا شود تنها انتقالرسمی یک سهم از بیست و چهار، شش دانگ ملک موضوع پروانه با حقوق ناشی ازپروانه است که میتواند به خریدار این اطمینان را بدهد که او به میزان سهممورد معامله مالک شده است و انتقال رسمی ملک به شرطی که گفته شد به سادگیبا ارائه اولین گزارش عدم خلاف از شهرداری که میتواند حتی پس از اجرایمرحله فونداسیون نیز باشد عملی و شدنی است و دفاتر اسناد رسمی با تنظیمچنین اسنادی مشکلی ندارند طبیعی است که چنین انتقالی توأم با تعهد فروشندهبه تکمیل و ساخت واحد مسکونی خواهد بود.
بخش عمده‌ای از مشکلات کسانی که اقدام به خرید واحدهای پیش فروش میکنند ناشی ازقراردادهای رهنیاست که سازندگان جهت تامین اعتبارات لازم با بانک‌ها منعقد کرد و کلمجموعه آپارتمانی را در رهن بانک قرار می‌دهند. سپس با تکمیل واحد مسکونیبه تعهدات خود در برابر بانک عمل نکرده و همین امر باعث میشود که بر بدهیواحد مسکونی اضافه شود.
اگر مجموعه ملک در رهن بانک قرار داده شده باشدچه قرارداد رهنی قبل از قرارداد پیش فروش امضا شده باشد و چه بعد از آنخریدار نمی‌تواند الزام فروشنده را به تنظیم سند بخواهد چون برابر رأی وحدترویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور، صدور حکم محکومیت به تنظیم سند نسبت بهملکی که در رهن قرار داشته باشد وجاهت قانونی ندارد در چنین شرایطی خریدارچاره‌ای جز تقدیم دادخواست به ظرفیت فروشنده به خواسته فک رهن و تنظیم سندندارد بدیهی است در صورت صدور حکم و قطعیت آن خریدار میتواند نسبت بهاجرای حکم از محل مطالبات فروشنده بابت باقیمانده بهای مورد معامله اقدامنماید.
به خریداران واحدهای پیش فروش توصیه میشود هنگام امضای قرارداداز وضعیت ملک در خصوص در رهن بودن یا نبودن آن اطمینان حاصل نمایند تا درصورتی که مشخص شود که مجموعه ملک در رهن قراردارد ضمن آنکه تکلیف فروشندهبه فک رهن را در قرارداد صراحتا قید نمایند از بهای مورد معامله مبلغیحداقل معادل بدهی بانکی را حفظ کرده یا نزد خود نگاه دارند.
اگر فروشندهدر اواسط پروژه کار را به صورت نیمه‌کاره رها کند یا نقایصی در اجرای آنداشته باشد خریدار یا خریداران می‌توانند با مراجعه به دادگاه بدوا تقاضایصدور حکم، به محکومیت به اجرا یا تکمیل تعهدات وی را بکنند.
با صدور حکمو قطعیت آن چنانچه سازنده جهت اجرای مفاد حکم حاضر نشود خریدار یاخریداران می‌توانند نسبت به اجرا یا تکمیل تعهدات به هزینه خود اقدام و سپسوجوه هزینه شده را از محل مطالبات فروشنده محاسبه یا از روی مطالبه کنند،در هر صورت اقدام به تکمیل واحدها یا تصرف آنها باید با اجازه محاکم قضایی باشد.
شهرداری طبق قانون مرجع رسمی صدور پروانه است و هیچ نقش و دخالتی در معاملات فی‌مابین فروشنده و خریدار ندارد حداکثر آن است که برای هر نقل و انتقال ارائه پایان کار و گزارش عدم خلاف از شهرداری لازم استاماتا زمانی که خریدار و فروشنده نخواهند اقدامی در خصوص تنظیم سند رسمی صورتبدهند و معاملات آنها در حد اسناد عادی باقی بماند شهرداری‌ها نه مکانیزمنظارتی بر معاملات مردم دارند و نه مسئولیتی در برابر خریداران چنینواحدهایی . ............................
نكات بسيار مهم دیگری که كه در خريد املاك بايد مورد توجه صد در صد قرار گيرد :
-1 در صورتيكه شخصي به وكالت از مالك قصد انجام معامله دارد علاوه بر ملاحظه اصل سند مالكيت بايد به نكات ذيل توجه نمود:
-1-1 استعلام از دفترخانه تنظيم كننده سند وكالت در مورداحتمال عزل و‌کيلمرقوم. دراين خصوص توجه شود كه وكالت‌هاي بلاعزل تا زماني‌كه وكيل يا موكلفوت يا محجور نشده اند يا سند وكالت باطل يا اقاله نشده باشد داراي استحكامبيشتري مي باشند. ضمناً حتي الامكان با تحقيق و بررسي لازم از زنده بودنموكل اطمينان حاصل گردد.
-2-1 در موردحدود وكالت لازم است وكيل در سند وكالت، حق هر نوع انتقال را داشته باشد. توجه شود كهوكالت هاي تنظيمي در دفاتر اسناد رسمي معمولاً بردو نوع هستند:
الف)وكالت كاري:ايننوع وكالت ها معمولاً در مواردي به اشخاص ديگر اعطاء مي شود كه اقدام براياخذ سند يا اخذ پروانه احداث بنا يا پايان كار يا حضور در اداره ثبت جهتاخذ صورتجلسه تفكيكي و حضور در ساير ادارات لازم مي‌آيد. به عبارت ديگر هدفاز اعطاء اين گونه وكالت‌ها پيگيري امور مربوط به ملك و بنا از مراجعذيربط است بدون آنكه قصد انتقال مالكيت و اخذ وجه و...در نظر باشد.
ب)وكالت معاملاتي:اين نوع وكالت‌ها معمولاً در مواردي اعطا مي‌شود كه مالك قصد انجام معامله وواگذاري ملك يا حقوق راجع به آنرا به ديگري از طريق وكيل داشته است. عرفبراين است كه در اين امور وكالت به صورت تام و بلاعزل و با اختيار توكيل داده مي‌شود و معمول است كه معاملات با اسناد عادي با اعطاء وكالت رسمي به صورت فوق همراه مي شود.
بنابراين بايستي توجه شود كه در صورت اقدام براي معامله ملك يا سرقفلي و...از طريق وكيل مالك، سند وكالت، مؤيد اختيار وكيل براي انجام معامله در مورد پلاك ثبتي مورد نظر بصورت مطلق و تام الاختيار وصريح باشد بدون آنكه اشكال يا خسارتي در آينده را موجب شود.
تاكيدمي‌شود كه در صورت معامله از طريق وكيل اقدامات لازم براي اعمال و اجرايمفاد سند وكالت انتقال سند به نام خريدار به قيد فوريت و دركوتاهترين زمان ممكن انجام گردد زيرا با فوت وكيل يا موكل يا محجور شدن آنان سند وكالت فاقد اعتبار مي شود.
-3-1 اصولاً وكالت قابل تفويض به اشخاص ديگر ميباشد. وكيلي كه در سند وكالت اختيار و امكان تفويض وكالت دارد ممكن است طيسندي كه به آن سند تفويض وكالت گفته مي شود اختيارات خود را به شخص ديگرتفويض و محول كند. در اسناد تفويض وكالت بايدسلسله اسناد تفويضي از اولين وكيل تا آخرين وكيل بررسي، ملاحظه و رويت شودتا به سند اصلي وكالت و سند مالكيت منتهي گردد. به هرحال اوّلاً بايستي درسند وكالت اوليه براي وكيل حق تفويض وجود داشته و مسئله عزل احتمالي وكيلدر سلسله اسناد مورد توجه واقع شود. ثانياً توجه شود در صورتي كه يكي ازوكلاء واسطه فوت شده باشد اقدامات وكيل بعدي و اساساً هر گونه معامله راجعبه ملك مربوطه با مشكل مواجه خواهدبود.
-2 نظر به اينكه خريد اراضي اشخاص حقوقي عموماًو اشخاص حقوق عمومي مانند وزارتخانه ها، موسسات و شركتهاي دولتي خصوصاًنيازمند جري تشريفات خاصي بوده و اخذ مصوبات و مجوزات خاصي را ضرورتاً نيازدارد لذا قبل از انجام اين دسته از معاملات، ملاحظه مجوزها و مصوبات موردنياز از قبيل مصوبه هيأت مديره شركت يا موسسه، مصوبه مجمع عمومي شركت ياموسسه در مورد شركتها و موسسات و مصوبه هيأت وزيران، مصوبه شوراي اقتصاد وسمت و معرفي‌نامه اشخاصي كه قرارداد واگذاري ملك يا سند انتقال را امضاءمي‌كنند در مورد اشخاص دولتي و نيز توجه به اساسنامه ها، آئين نامه هاي معاملات، قانون محاسبات عمومي كشور و قانون برگزاري مناقصات ضروري است.
-3 در مورداراضي نيروهاي مسلح نيزاخذ مجوز ستاد كل نيروهاي مسلح ضرورت دارد. لذا قبل از خريد اراضي از وجودمصوبات و مجوزهاي مذكور بايد اطمينان حاصل و تصوير آنها را اخذ و در سابقه ضبط نمود.
-4 در مورداراضي مصادره‌اي توسط دادگاه‌هاي انقلاب كه به نفع دستگاه‌هاي مختلف اعم از ستاد اجرائيفرمان حضرت امام (ره)، بنياد شهيد، بنياد مستضعفان، كميته امداد و غيرهمصادره گرديده است توجه شود كه خريد اين اموال ممكن است در آينده بامشكلاتي از جمله ادعاي مالك سابق مواجه گردد. لذا در خريد اين گونه املاك بايد دقت لازم را داشته و با توجه به تبعات و مشكلات احتمالي بايستي هنگام طرح موضوع در هيأت مديره شركت يا موسسه جهت اخذ مجوز معامله، مشكلات وتبعات مذكور گوشزد گردد و با آگاهي از مسائل و معضلات احتمالي و پذيرش تبعات و آثار مرقوم بهعقد قرارداد مبادرت گردد.
-5 درخصوص خريداراضي واگذار شده توسط هيأت‌هاي واگذاري اراضي سابق و ادارات كشاورزي توجه شود كه اين اراضي بايد داراي سند رسمي بوده و درصورتيكه انتقال به نيابت از مالك اوليه توسط هيأت هفت نفره و امثال آن صورت گرفته باشد و خود مالك سند انتقال را امضاء ننموده باشد بايد با اخذ استعلام از توافق قطعي مالك اوليه براي انتقال سند اطمينان حاصل شود.
-6 در مورداراضي كه اسناد مالكيت آنها وفق مواد 147 و 148قانون ثبت صادر گرديده نيز رعايت مفاد بند 5 ضروري است. زيرا در مواردي اسناد مذكور بوسيله مراجع قضايي به دليل ادعاهاي مطروحه از سوي معارضين ابطال گرديده است.
-7 در خريداراضي كشاورزي بايد قبلاً مراتب از ادارات كشاروزي، جنگلها و مراتع كشور و سائر مراجعذيربط استعلام و نظر آن ادارات با انتقال ملك تحصيل و سپس به عقد قراردادمبادرت و كاربري اين املاك با توجه به قانون مربوطه به طور دقيق احرازگردد.توجه شود كه تغيير كاربري اين اراضي تابع قانون اصلاح تغيير كاربرياراضي زراعي و باغ‌ها مصوب 1386 مي باشد.
-8 حداقل در مورد كليه اراضي با مساحت بيشتر از 1000 مترمربع جانمائي و تطبيق زمين كه از سوي مالك معرفي شده با سند مالكيت ضروري است. انجام چنين اقدامي در همهموارد(با وجود هزينه اي كه دارد) نيز خالي از فايده نيست.
- در مورد املاك و اراضي واقع در محدوده و حريم قانوني شهرهااستعلام از شهرداري و اطمينان از نوع كاربري و اينكه ملك داراي چه كاربري بوده و آِيا در طرح خاصي قراردارد يا خيرضروري است. اين مهم بايد منطبق با آخرين طرح جامع و طرح تفضيلي شهربررسي واز آن اطمينان حاصل گردد.
طرح جامع شهر در ادارات مسكن و شهرسازي و طرح تفضيلي در شهرداري همان شهر مسبوق به سابقه مي باشد و قابل استعلام است.
-10 در معامله با شهرداري هااخذ مصوبه شوراي‌اسلامي شهردر انتقال املاك با نصاب معاملات عمده ضروري بوده و در خصوص كاربري نيزتوجه به رأي كميسيون مادة 5 قانون شوراي عالي شهر سازي و معماري ضروري است.
-11 استعلام از ثبت توسط دفتر خانه به لحاظ در توقيف (مشمول بند «ز») نبودن ملك و نيز حصولاطمينان از ممنوع المعامله نبودن مالك و وكلاء احتمالي لازم مي باشد بديهي است اقدامات مربوطه به اين استعلامات رأسا ً‌بايد توسط دفتر اسناد رسمي ياخريدار انجام پذيرفته و از تحويل ورقه استعلام به مالك يا فروشنده يا وكلاي آنان از اطمينان به پاسخ استعلام ارائه شده توسط مالك جداً امتناع شود. زيرا احتمال دارد پاسخ استعلامهايي كه بوسيله مالك ارائه مي شود دستكاري شده يا جعلي باشد.
-12 در مورد معاملات و معاوضات با شهرداري‌هابا توجه به ماهيت املاك شهرداري‌ها كه معمولاً طي توافقات اشخاص باشهرداري از اشخاص به آنها منتقل مي گردد حتماً سند مالكيت رسمي شهرداريملاحظه و سپس به عقد قرارداد اقدام شود. احتمال بسيار دارد كه املاك واگذارشده بوسيله شهرداري‌ها فاقد سند مالكيت و داراي معارض و حتي فاقد پايانكار و ... باشد.
-13 در مورد خريد تراكم ازشهرداري‌ها دقت شود كه ميزان تراكم مورد خريداري مبتني بر پروانه ساختمانيمعتبر صادره از شهرداري و با رعايت طرح تفضيلي و كاربري ملك باشد و احداثبنا در مدتي كه پروانه ساختمان اعتبار دارد شروع شود.
نکاتمهم در خرید مسکن ،املاک، خانه ،ساختمان
در هنگام خرید خانه یا ملک یا ساختمان نکات بسیار مهمی وجود داردکهباید با دقت به آنها توجه شود تعداد 48 مورد آن در ادامه اشاره شده است
-1 به هزینه های که ممکن است هنگام خرید وجود داشته باشد توجه داشته باشیدمانند هزینه ,سند ,محضر پایان کار, مالیات, کمیسیون املاک,
-2توجه به پایداری ومقاومت سازه ساختمان در برابر حوادث طبیعی.
-3 قبل ار اینکه برای بازدید ملک یا آپارتمانی بروید به تعدادواحدهای کل ساختمان توجه کنید . تعداد مزطلوب ۱۵ تا ۳۰ واحد است. کمتر از این تعدادمدیریت ساختمان را سخت کرده و تعداد بیشتر باعث شلوغی طبقات و راهرو ها خواهد شد.
-4 به تعداد واحدها در هر طبقه نیز توجه کنید تعداد واحد های موجود در هرطبقه هم اهمیت دارد. مخصوصا اگر واحدها در هر طبقه کنار هم قرارگرفته باشند ودران ها نزدیک به هم باز شود. بهترین حالت در مورد آپارتمانهای چند واحدی در یک طبقه, آپارتما های مقابل هم ویا نیم طبقه است. البته شکل ایده آل آن است که در هر طبقه یک واحد باشد, یا حداقل هر واحد در هرطبقه راهروی مخصوص به خود را داشته باشد.
-5 یکی از مهم ترین جاهایی که در یک ملک وساختمان باید بازرسی شود سیستم سرمایش و گرمایش آن می باشد. حتما از شوفاژ خانه یا موتورخانه بازدید نمایید و دقت کنید که موتور خانه دارای پنجره تهویه و اعلام حریق باشد هم چنین به نفع شماست که از سیستم های پیشرفته یرمایش و گرمایش استفاده شده باشد.
-6 به نمای ساختمان توجه کنید نمای ساختمان اولین چیزی است که جلب توجه میکند.نمایی که هم دوام وهم زیبایی را با هم داشته باشد. انواع مختلف سنگ مانند گرانیت و….. است ضمنا شستشو وتمیز نگه داشتن آن هم ساده تر و کم هزینه تر است.
-7 به ورودی ساختمان توجه کنید. برای رفت و آمد بهتر باید حداقل عرض استاندارد آن رعایت شود. این مقدار حتما باید بیشتر از ۱۱۰ سانتی متر باشد. عرض راه پله هانیز باید حداقل۹۰ سانتی متر باشد تا عبور و مرور به راحتی صورت گیرد.
-8 به پله ها نیز توجه کنید ابعاد استاندارد پله ها هم به کاهش خطرات و حوادث به خصوص برای کودکان و سالمندان کمک می کند.یک پله استاندارد باید حداقل۳۰سانتی متر عرض و ۱۸ سانتی متر ارتفاع داشته باشد. اما اگرساختمان بالای ۴طبقه داشته باشد استاندارد ترین پله ها هم نمی تواند جای آسانسوررا در آن بگیرد.
-9 به ورودی و خروجی پارکینگ ها توجه کنید که در زمستان به علت یخ زدگی موجب سرخوردن ماشین شما در حین بالا آمدن یا پایین رفتن نشود.
-10سعی کنید خانه هایی با بیش از جهار طبقه بدون آسانسور را برای خرید انتخاب نکنید, چون حتی اگر در طبقات پایین باشید و یا بتوانید بالا و پایین رفتن روزمره را تحمل کنید, میهمان های شما و همسایگان محترمتان چنین تحملی را ندارند و حتی شما هم تحمل سروصدای آن ها رانخواهید داشت.
-11 توجه به نوع کاربری در اصل سند یا مبایع نامه.
-12 طراحی نقشه معماری به منظور حصول اطمینان از ارتباطات صحیح بین اجزای مختلف هر واحد از بلوک ساختمانی, بر اساس این که ساختمان مسکونی یا ادارییا تجاری باشد.
-13 حصول اطمینان از عدم اتلاف انرژی در ساختمان زیرا اتلاف انرژی به مرور زمان برای شما هزینه های زیادی خواهد داشت.
-14 حصول اطمینان از ضد صوت بودن یا راههای کاهش ورود صوت و صدا به داخل ساختمان.
-15 بازدید ملک یا ساختمان مورد نظر در چندین نوبت شبانه روز برای اطمینان از دید, نوردهی و عوامل محیطی دیگر.
-16 توجه به کیفیت ضروری ترین مایه زندگی یعنی آب مصرفی و آشامیدنی منطقه.
۱7 - توجه به فشار برق و میزان کیفیت روشنایی.
-17 اگر قرار باشد فضایی بیشتر از بقیه نورگیرتر باشد بهتر است این فضا اتاق خواب ها و نشمین باشند. چون بیشتر ساعت عمر مان را در طول شبانه روز دراین منطقه از منزل میگذرانیم. ودر مورد نور آشپزخانه هم دقت کنیم . بهتراست پنجره ای از خانه یا حداقل نورگیر ساختمان درآشپزخانه وجود داشته باشد.
-19 به جنس کفپوش ها دقت کنید
-20 کابینت های mdf در مقایسه با سایر انواع دوامی بیشتر همراه با زیبایی کافی دارند و می تواننید در آشپزخانه های مدرن آن ها را ببینید. مراقب باشید که تعداد کابینت ها وقرار گیری آن ها مناسب باشد.
-21 به جنس پوشش دیوارها هم توجه کنید. اگر رنگ استفاده شده, قابل شستشو باشد تا چند سال از رنگ آمیزی و دردسرهای آن در امان هستید.
-22 لوله های فاضلاب و آب بهتر است از جنس چدن ویا لوله پولیکای فشار قوی انتخاب شده باشدتا احتمال صدمه به آن ها کمتر باشد.
-23 وجود بالکن یکی از چیز هایی است که ابتدا چندان مهم تلقی نمی شود. اماتدریج به اهمیت آن پی می برید.فواید و موارد استفاده بالکن بسیار است.ازخشک کردن لباس ها گرفته, تا گذاشتن دبه های ترشی وهمین طور نشستن و چایخوردن…………
-24 انباری هم یکی از ضروریات یک خانه مسکونی مطلوب است. اگرفضای خاص انباری ندارید به فضای کمدها اهمیت بدهید و آنها را دست کم نگیرید.
-25 توجه به فشار گاز وکیفیت وچگونگی لوله کشی گاز در داخل ساختمان.
-26 توجه به کیفیت وچگونگی لوله کشی آب در داخل ساختمان.
-27 حصول اطمینان از نبود آلودگی صوتی و جلوگیری از انتقال صدا, از بیرون به داخل ساختمان واز واحدی به واحد دیگر در ساختمان.
-28 رعایت اصولی که موجب تامین بهداشت و رفاه وآسایش ساکنان ساختمان می شود مانند:طراحی درست پلان, پنجره ها, نورگیرها, و……
-29 تحقیقات محلی برای اطمینان از امنیت و رفتارهای محیطی محله.
-30 حصول اطمینان ازرعایت نکات ایمنی در انشعابات و تاسیسات, برق, گاز ,آب, ساختمان.
-31 توجه به موارد دفع زباله و شیوه های دفع زباله مانند شوتینگ زباله در برج ها.
-32 توجه به کیفیت و چگونگی نصب درب های ورودی و خروجی و داخلی.
-33 حصول اطمینان از طراحی درست و اجرای صحیح عایق کاری های رطوبتی.
-34 طراحی درست و اجرای صحیح عایق کاری های حرارتی, به منظور جلوگیری از تبادل حرارت.
-35 حصول اطمینان از ایمن بودن ساختمان در مقابل آتش سوزی.
-36 تعبیه وسایل اطفای حریق, بسته به مورد از نصب کپسول تا لوله کشی اطفای حریق.
-37 پیش بینی هشدار دهنده های مورد نیاز در ساختمان برای اعلام خطر به ساکنان در زمان های بروز خطر.
-38 کنترل نقشه نمای ساختمان و اجرای آن ها چه از نظر ایمنی و حفاظتی.
39- کنترل نقشه های نمای ساختمان از نظر زیبایی و تناسب آن با محیط اطراف.
-40 برسی و کنترل پرونده برگه های آزمایشگاهی مصالح مصرفی در سازه ساختمان.
-41 کنترل جا نمایی ساختمان و محل احداث آن, برای اطمینان از این که ساختمان روی گسل احداث نشده یا در مسیل قرار نگرفته است مقاومت ساختمان در برابرزلزله و استحکام پایه های آن در مقابل نشست زمین , اقتصادی بودن ساختمان چه از لحاظ خرید و چه نگهداری و زیبایی که شامل مواردی مانند نورگیر بودن, خوش نقشه بودن و….. می شود.
-42 اطمینان از وجود پله فرار و راه های خروجی ایمن و سریع در ساختمان های مرتفع و وجود چاه ارت و برق گیر, درچنین ساختمان هایی.
-43 نمی تواند نوع و نحوه مصرف مصالح ساختمان را بعد تکمیل شدن آن ارزیابی کرد و ساختمان مقاوم را پیدا کرد اما خوب است فاکتور هایی که یک ساختمان رامقاوم می کنند, را بشناسیم.مثلا در سازه فولادی ,نوع اتصلات و نیزمهاربندی آنها اهمیت فراوانی دارد.امادر سازه های بتنی, چزی که مهم است نوعبتن مصرفی ونیز قطر میل گردهای استفاده درآن است.اگر بتوانیم در طی زمان ساخته شدن از یک کارشناس قابل اعتماد مشورت بگیریم واین اطلاعات را به دست بیاوریم, که موفق شده ایم, ساختمان مقاومی را انتخاب کنیم. اما اگرنتوانستیم, که معمولا هم, چنین است, ناچاریم همین پرسش ها را از مالک بپرسیم و پاسخ های اورا با یک کارشناس در میان بگذاریم. یعنی ناچاریم بهادعای مالک اعتماد کنیم. اما نکته ای که خود مامی توانیم ار لحاط پایداری ساختمان در برابر زلزله کنترل کنیم, ابعاد ستون ها در طبقات مختلف وپارکینگ است که ایا با توجه به تعداد طبقات وبار وارد شده از طرف آن ها, این ستون ها جوابگو هست یا خیر؟
-44 اگر به سروصدا حساس تر هستید وزمان های حیاتی استراحت را در منزل نمی خواهید به هیچ عنوان از دست بدهید بهتر است از خیر طبقه همکف و اول بگذرید چون سر وصدای خودروها در پارکینگ ونیز دود آن ها, این امکان را از شما خواهد گرفت.
-45 سعی کنید به طبقات بالاتر بروید که با بلا رفتن آن, مناظر زیباتری را نیز می توانید ازپنجره ها تماشا کنید.اما طبقات آخر نروید چرا که آنجا هم مشکلات خاص خود رادارد:مشکلات مربوط به پشت بام, بیشترین خرابکاری را در طبقه آخر به بار میآورند. طبقات بالاتر یک مشکل دیگر هم دارند و آن این که امکان فراراضطراری در موقع زلزله و آتش سوزی احتمالی, احتمالی کمتر خواهد بود.
-46 به پارکینگ ها توجه کنید,پارکینگ ساختان را برسی کنید.وضعیت پارکینگ بایدبه نحوی باشد که هر خودرو طوری قرار بگیرد که مزاحم توقف خودروهای همسایگاندیگر نباشد وورود وخروج به آن به سهولت امکان پذیر باشد. مسلما اگردرورودی پارکینگ از نوع قابل کنترل از راه دور باشد , ایمن تر است.علت فقط درراحتی باز و بسته کردن در نیست.متاسفانه سرقت خودروها در هنگامی که راننده به قصد بستن در پیاده شده, امر شایعی است.
-47 آنچه که در نقشه آپارتمان باید به آن توجه کنیم, آن است که طبق اصول معماری, دستشویی درکنار در ورودی یا نزدیک ترین فضا به آن قرارگیرد.آشپزخانه نیز بایستی رو بهروی در ورودی و یا نزدیک ترین فضا به آن در نظر گرفته شود تا دسترسی به آنآسان باشد.اتاق نشمین و اتاق خواب ها بهتر است با راهرویی از اتاق پذیرایی جدا شده باشد تا درهنگام ورود میهمان, اختصاصی بودن آنفضا تامین شود. برای حمام مناسب ترین نحل راهروی کنار اتاق خواب هاست که هم محفوظ بوده و هم بتوان از اتاق خواب ها راحت به آن دسترسی داشت.البته در آپارتمان های بزرگ یک حمام اختصاصی داخل یکی از اتاق خواب ها در نظر گرفته می شود.
-48 نورگیر بودن یک آپارتمان اهمیت زیادی داشته و به مسایل مختلفی بستگی دارد. اولین نکته, موقعیت قرار گرفتن ساختمان است.اکثر ساختمان های جنوبی از نظرنور مشکلی ندارند, مگر آنکه اطراف آن را ساختمان های بلند تری اجاطه کرده باشند.معمولا ساختمان های شمالی نورگیری مناسبی ندارند ولی از همه بدتر ,ساختمان های شرقی- غربی است که در هنگام طلوع و غروب خورشید به خصوص درفصل تابستان نورگیری بیش ازحد داشته و چشم را به شدت آزار میدهد.
.تبیین جایگاه شغلی مشاورین املاک
اولین قوانین مربوط به بنگاه داریدرایران مربوط به سال1317 می باشد.کار مشاورین املاک کار صنفی نیست که درزیرمجموعه وزارت صنعت، معدن و تجارت قرار گیرد. امروزه مشاورین املاک اقدام به تنظیم مبایعه نامه و قولنامه‌های عادی میکنند در حالی که ابزار لازمجهت احراز مالکیت فروشنده در اختیار آنها نیست و خریداران بی خبر از صحت وسقم ادعای فروشنده هستند و در مواردی فروش یک ملک یا آپارتمان به افرادمتعدد یا تعارض در حدود و ثغور ابعاد املاک به ویژه در شهرهای بزرگ، عوارض ومشکلات گوناگون حقوقی، اقتصادی و اجتماعی پدید می‌آید. متبرترین حوزه تعریف شده قانونی برای انجام معاملات، دفاتر اسناد رسمی هستند که با همکاری واحدهای ثبتی آخرین وضعیت املاک را در اختیار داشته و اطلاعات مطمئن وموثقی را به متقاضیان خرید یا فروش ارائه میکنند و مشاوران املاک بایددالان ارتباط مردم با دفاتر اسناد رسمی باشند.(تویسرکانی،معاون قوه قضائیه ورئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در جلسه شورای توسعه فناوری سازمان(
اماهزینه بنگاه ها زیاد است. حق‌الزحمه مشاورین املاک در معاملات خرید و فروش مسکن، چند برابر حق الزحمه دفاتر اسناد رسمی است، در حالی که مسوولیت دفاتر اسناد رسمی قابل قیاس با مشاورین املاک نیستند، به طوری که بر اساس قانون هر گونه تردید و انکار نسبت به مفاد اسناد دفاتر رسمی ممنوع است، اماقراردادهایی که در بنگاه‌‌های املاک تنظیم میشوند در ردیف قراردادهای عادی هستند که دو نفر با یکدیگر تنظیم میکنند.
تعداد مشاورین املاک رابطه مستقیمی با حق‌الزحمه آنان دارد؛ بنابراین در شرایطی که تعداد مشاورین املاک چندین برابر استاندارد مورد نیاز می‌باشد- به اذعان رییس اتحادیه 2 برابر- سیاست‌گذاری باید در جهتی باشد که منجر به افزایش انگیزه تاسیس مشاورین املاک نشود. (بر اساس آمار اتحادیه مشاورین املاک، در شرایطکنونی و با نرخ‌‌های حق الزحمه موجود، هر ماه 60 بنگاه جدید مسکن در شهرتهران تاسیس میشود که حاکی از رشد سالانه بیش از 12 درصدی است(
افزایش بنگاه‌ها به خاطر چیست؟
براساس اصول اقتصاد خرد، ورود و خروج آزاد بنگاه‌ها در بازار رقابت کامل، باهدف کسب سود صورت می‌پذیرد؛ حال سوال اساسی این است که اگر نرخ کمیسیونبنگاه‌ها کم است چرا طی دو دهه گذشته شاهد رشد بی‌رویه مشاورین املاک درسطح شهر بوده ایم به گونه‌ای که در برخی از خیابان‌ها، چند مشاور املاکچسبیده به یکدیگر فعالیت میکنند و تعداد مشاورین املاک که مردم به طورمتوسط هر چند سال یکبار به خدمات آنان نیاز پیدا میکنند در حال فزونی برفروشگاه‌های موادغذایی است که احتیاجات روزمره مردم را تامین میکنند.
امکانات سایت املاک
سایت املاک به نشانی اینترنتیwww.iranamlaak.irمیباش که دراین سایت بنگاه داران دارای نام کاربری ورمز عبور اقدام به ورودوثبت اطلاعات در مورد ملک می نمایند.دراین سایت امکاناتی چون استعلام ازصحت کدرهگیری،خرید وفروش ملک،فسخ الکترونیکی معامله،فهرست مشاورین املاک مجاز،فهرست شرکت های مجاز استانها،تخصیص کد پستی به املاک فاقدکدپستی،.....تعبیه شده است.
فایده ایجاد سایت املاک
امکان گزارش گیری لحظه‌ای و اعمال نظارت مستقیم بر تمامی اقدامات دفاتر اجرای اسناد رسمی وتعبیه سیستم پردازش مالی برای محاسبه حقوق دولت که از اهمیت ویژه ای برخوردار است، از توانمندیهای این سایت است.
اهداف ایجاد سامانه ثبت املاک
ایجاد سامانه الکترونیکی واینترنتی دارای نتایج واهداف مشخص ومتعددی بوده است که عبارتند از:
-1 سرعت در اجرای عملیات خرید وفروش
-2 گرداوری اطلاعات مربوط به املاک کل کشور در یک سامانه داده ای مشخص
-3 جلوگیری ویا کاهش جرایم مربوط به خریدوفروش ملک
-4 امکان پیگیری واستعلام سریع وضعیت املاک
-5 شناسایی بنگاه های معتبر وترغیب سایر بنگاه ها برای شرکت ر این طرح
-6 شناسنامه دارشدن وامکان رهگیری آسان
-7 صرفه جویی درزمان وهزینه
-8 کاهش درپرونده های مربوط به ملک
-9 تسریع در روند سندسازی املاک
راه های موفقیت در این شغل
این شغل رابطه مستقیمی با مردم دارد وبرای موفقیت باید یکسری از موازین را رعایت کرد که مهمترین این موازین عبارتند از:
-1بالا بردن آگاهی فردی نسبت به خواندن نقشه،
-2 آشنایی با وضعیت بافتی وجغرافیایی
-3 اشنایی با طرح های دولتی وغیر دولتی در منطقه
-4 داشتن حسن اخلاق ورفتار
-5 مشتری شناسی،(فرد بنگاه دار باید باتوجه به وضعیت شخصیتی وظاهری وخانواگی فرد با وی رفتار کند(
-6برانگیختن حس اعتماد بین هردو طرف
-7رعایت بی طرفی
-8رعایت انصاف وعدالت
-9احاطه بر وضعیت حقوقی ملک مور معامله
-10داشتن ظاهری آراسته ووضعیت مکانی تمیز
-11داشتن قدرت بیان البته بدون اعمال نظر شخصی
-12داشتن صبر وحوصله(همیشه بای باند ر بترین حالت حق با مشتری است(
-13عدم تمسخر مشتری
-14تنظیم صحیح متن معامله واشاره دقیق به جزئیات در ان
-15ثبت سفارشاتومکتوب نمودن سفارشات وپرهیز از به ذهن سپردن سفارشات
-16داشتن برنامه کاری منظم
-17پرهیز از سودجویی
معضلات موجود در این شغل
-1افزایش بیش از حد بنگاه ها
درسطح کشور حدود 80 هزار بنگاه املاک مجاز مشغول کار هستند؛ با عنایت به وجود حدود 12 میلیون مسکن شهری در سطح کشور و با در نظر گرفتن بنگاه‌‌های غیرمجاز، حدودا برای هر 100 مسکن یک بنگاه املاک وجود دارد؛ بنابراین هراقدامی جهت افزایش نرخ کمیسیون مشاورین املاک که موجب اشتیاق بیشتر مردمبرای تاسیس بنگاه املاک شود در دراز مدت موجب تقسیم تعداد معاملات میانتعداد بیشتری از مشاورین املاک شده و درآمد واقعی آنان تغییر محسوسی نخواهد داشت؛ چراکه ورود به این حرفه، خصوصا با توجه به عدم نیاز به سرمایه،بسیار آسان می‌باشد بنابراین مهمترین اثر افزایش نرخ کمیسیون، تحمیل هزینه مبادلاتی بیشتر بر مردم خواهد بود.
-2 مقایسه ناصواب با آژانس‌های خارجی
درخصوص این ادعا که نرخ کمیسیون مشاورین املاک در سایر کشورها بیشتر ازایران است باید گفت اولا این مساله فقط در خصوص برخی از کشورها صادق است؛ثانیا سیاست‌گذاری در هر کشوری با توجه به شرایط خاص آن کشور صورت می‌پذیرد؛ به عنوان نمونه کشور چین نمی تواند به صرف اینکه کشورهایاروپایی، مشوق سیاست‌های افزایش جمعیتی هستند به اتخاذ این سیاست بپردازد. ثالثا در برخی از کشورهای مورد نظر، تا 70 درصد کمیسیون دریافتی مشاورین املاک به عنوان مالیات به دولت عودت میگردد؛ رابعا باید توجه داشت که کارکرد و خدمات مشاورین املاک درکشورهای مزبور کاملا متفاوت از ایران است.
-3 تولید باید جایگزین واسطهگری شود
آنچه مشخص است در کشورهایی که تولید فاقد ارزش گردد، فرهنگ واسطهگری و دلالی گسترش می‌یابد و بر این اساس طبیعی است که این مساله در اقتصادهای رانتی- نفتی پررنگ‌تر خواهد بود. بنابراین سیاست‌گذاران باید به سمتی حرکت کنند که ضمن حمایت از تولید ملی، از تعمیق فرهنگ واسطهگری و دلالی بکاهد.
خطرات این شغل
در هر شغلی خطرات ومشکلاتی وجود دارد اما مهمترین خطرات احتمالی برای این شغل عبارتند از:
-1 از دست رفتن اعتماد مشتریان به دلیل بد عمل کردن فرد
-2 رکود بازار معاملات
-3 ازدیاد بنگاه های فاقد جواز
-4 تغییر سیاست ها
قوانین بنگاه داری
فصل اول : کلیات و تعاریف
ماده(1 مشاور املاک و خودرو که در این دستورالعمل به اختصار مشاور خوانده میشود به شخصی اطلاق می گردد که با داشتن شرایط لازم به امر خرید و فروشاملاک و خودرو یا دلالی و واســـــــطه گری معاملات مذکور با رعایت قوانین ومقررات حاکم بر آنها مبادرت می نماید .
(تبصره ) مشاوران املاک موضوع این دستور العمل به مشاوران درجه 1 و مشاوران درجه 2 تقسیم می شوند .
ماده( 2 اشتغال به شغل مشاور املاک و خودرو منوط به داشتن پروانه کسب ازاتحادیه مربوطه و پروانه تخصصی از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور می باشد .
فصل دوم : شرایط و ضوابط دریافت پروانه تخصصی اشتغال
ماده( 3 مشاور علاوه بر شرایط مندرج در آئین نامه اجرایی تبصره 1 ماده 12قانون نظام صنفی برای دریافت پروانه تخصصی اشتغال باید دارای شرایط ذیلباشد .
1-3 ) ) داشتن تحصیلات ششم ابتدایی قدیم و یا سوم راهنمایی نظام جدید .
(2-3 ) داشتن توانایی و صلاحیت فنی متناسب با شغل مورد درخواست به تشخیص سازمان ثبت اسناد و املاککشور .
(3-3 ) دادن تأمین مناسب یا پرداخت وجه الضمان یا ضمانت نامه بانکی یا وثیقهمناسب یا معرفی ضامن معتبر به منظور جبران خسارتهای احتمالی وارده به اشخاصبه اتحادیه صنف .
4-3 ) ) پرداخت وجه موضوع بند ( ت ) ماده 51قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب 1380 .
فصل سوم : وظایف و اختیارات مشاورین
ماده(4 مشاور باید مقررات ، بخشنامه ها و دستورالعمل های صادره از وزارتبازرگانی ، سازمان ثبت و سایر مراجع ذیصلاح را دقیقاً به مورد اجرا گذارد.
ماده5 ) مشاور مسئول حسن اداره امور ، حفظ و نگهداری دفاتر و اوراق ، اسناد ، مدارک و مهر مربوطه می باشد .
ماده(6 مشاور مکلف است در جهت ارتقاء دانش فنی و حقوقی در دوره های آموزشی کهبا همکاری و نظارت سازمان ثبت در نظر گرفته شده است شرکت نماید.
ماده مشاور باید پروانه کسب و تعرفه حق الزحمه خدمات خود که در اجرای ماده 51قانون نظام صنفی توسط اتحادیه ابلاغ می شود را در محل کار خود به طوری کهقابل دید باشد الصاق نماید .
ماده 8) مشاور موظف است قراردادها را در اوراق مخصوصی که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تدوین و تأیید گردیده تنظیم نماید .
ماده 9)مشاور موظف است به هنگام تنظیم قرارداد هویت ، مالکیت و سمت متعاملین و یا طرفینقرارداد را احراز نماید .
ماده(10 مشاور مکلف است یک نسخه از قرارداد تنظیمی را در بایگانی مربوطه نگهداری کند . قرارداد به تعداد متعاملین با یک نسخه اضافه تنظیم می شود . متعاملین می توانند در صورت نیاز از اصل قرارداد رونوشت یا تصویر برابر اصلاخذ نمایند .
ماده 11 ) مشاور باید مفاد قرارداد های تنظیمی را در دفترثبت قراردادها که به صورت پلمپ و برگ شماری شده و توسط اتحادیه صنف مزبوردر اختیار وی قرار می گیرد ثبت و همزمان عقد قرارداد به امضای کلیه اشخاصیکه قرارداد را امضاء نموده اند برساند.
(تبصره ) نمونه اولیه دفتر ثبت قراردادها پس از تأیید سازمان ثبت به وسیله اتحادیه چاپ و در اختیار اعضاء قرار می گیرد .
ماده(12 قرارداد باید خوانا ، بدون قلم خوردگی ، با جوهر ثابت و در چارچوب طرح قرارداد تیپ اعلامی از سوی سازمان ثبت اسناد ، و ابلاغی از سوی هیأت عالی نظارت تنظیم گردد .
ماده 13 ) مشاور موظف است برای تنظیم قراردادهااز نظرات کارشناس فنی یا حقوقی حسب مورد استفاده نموده و قرارداد تنظیمیرا به امضای آنان برساند .
تبصره( 1 ) در مورد تنظیم قرارداد اجاره حضور شهود و امضای قرارداد توسط آنان الزامی است .
تبصره ( 2 ) در مورد واحدهای تأسیس شده ، الزام به استفاده از نظرات کارشناس فنییا حقوقی حسب مورد و امضاء قراردادها از سوی آنان ، در طی برنامه زمانبندی روشن دیگری که توسط هیأت عالی نظارت ابلاغ میگردد به اجرا در خواهد آمد .
ماده 14 ) مشاور باید طرفین قرارداد را از مفاد آن به طور کامل مطلع سازد .
ماده 15 ) مشاور نباید قراردادی که مخالف قوانین و نظامات دولتی باشد تنظیم و ثبت نماید .
ماده(16 در صورتی که مشاور در نفس قراردادقرابت یا سهیم باشد و با طرفینقرارداد نسبی و یا سببی طبقه اول و طبقه دوم و درجه اول تا طبقه سوم باشدباید به طرفین اطلاع داده و الا مسئول جبران خسارت وارده خواهد بود .
ماده(17 هرگاه طرفین یا یکی از آنها زبان فارسی را نداند و مشاور نیز زبانآنها را نداند اظهارت آنها باید به وسیله فرد مورد اعتماد طرفین یا مترجمرسمی ترجمه شده و مراتب تفهیم و در دفتر قید و توسط فرد مورد اعتماد ومترجم و مشاور گواهی شود .
ماده 18 ) تراشیدن و پاک کردن و الحاق به هرنحوی از انحاء در قرارداد و در دفتر ثبت قراردادها ممنوع است . هرگونه اصلاح عبارتی یا توضیحی لازم باشد باید در قرارداد و ثبت دفتر یا هر دو حسب مورد منعکس و به امضای کلیه امضا کنندگان و مشاور برسد .
ماده 19 ) درصورتی که طرفین قرارداد و یا یکی از آنها کور ، کر و یا گنک و بی سواد باشدهر یک از اشخاص مذکور باید یک نفر معتمد در موقع تنظیم قرارداد ، ثبت وامضای آن همراه داشته باشد . معتمد مزبور در مورد اشخاص کر و گنک باید ازجمله اشخاصی باشد که بتواند با اشاره ، مطلب را به آنها بفهماند در مورداین ماده مراتب در قرارداد و دفتر ثبت قراردادها و دفتر ثبت قراردادها قید وبه امضای معتمد یا معتمدین نیز خواهد رسید .
ماده 20 ) در صورت اقاله ویا فسخ قرارداد یا عدم اجرا یا موقوف ماندن آن مشاور مکلف است مراتب را درستون مربوطه با ذکر تاریخ درج و پس از امضای طرفین ، امضاء و مهر نماید.
ماده(21 مشاور مکلف است در زمان تنظیم قرارداد در صورتی که موضوع از جملهمواردی است که باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد طرفین را جهت تنظیم وثبت آن به یکی از دفاتر اسناد رسمی هدایت نماید . درسایر قراردادهای تنظیمینیز مشاور به منظور تثبیت حقوق طرفین و جلوگیری از اختلاف و طرح دعاویدرمحاکم ، طرفین را به ثبت رسمی قرارداد توصیه و تشویق نماید . ماده 22 ) مهر و تابلوی مورد استفاده مشاور باید طبق نمونه متحدالشکل مورد تأییداتحادیه مربوطه باشد .
ماده 23 ) مشاور و کارکنان وابسته باید ازمبالغه ، اغراق و ارائه اطلاعات نادرست و پنهان کردن حقایق مربوط به موضوعقرارداد خودداری نمایند .
ماده 24 ) مشاور حق قیمت گذاری و یا ارزش گذاری نسبت به موضوع قرارداد را ندارد .
فصل چهارم : امور اداری و مالی
ماده(25 حق الزحمه مشاور مطابق تعرفه ای خواهد بود که طبق ماده 51 قانون نظامصنفی توسط کمیسیون نظارت شهرستانها تعیین و توسط اتحادیه ابلاغ می شود .
(تبصره( مشاور غیر از حق الزحمه مقرر حق دریافت هیچ گونه مالی اعم از وجه نقدی ویا غیر نقدی ندارد ، تخلف از این امر پیگرد قانونی دارد .
ماده 26)پرداخت حق الزحمه مشاور به میزان مقرر درتعرفه اعلام شده بالمناصفه به عهده طرفین قرارداد است مگر به نحو دیگری توافق شده باشد . در هر صورت قید میزان حق الزحمه و نحوه پرداخت مورد توافق در متن قرارداد تنظیمی همراه باشماره رسید الزامی است .
ماده 27 ) مشاورین املاک با لحاظ معیارهایی ازقبیل داشتن صلاحیتهای فنی ، میزان تحصیلات دانشگاهی ، شرکت در دوره هایآموزشی ، استفاده از کارشناسان فنی و حقوقی و ایجاد چارت تشکیلاتی و محلمناسب ، حوزه فعالیت و سابقه اشتغال ، به مشاور درجه 1 و مشاور درجه 2تقسیم می شوند .
ماده 28 ) مشاور املاک درجه 1 می تواند نسبت به واسطهگری و خرید و فروش املاک به هر میزان اقدام و قراردادهای مربوط را تنظیمنماید .
ماده 29 ) مشاور املاک درجه 2 می تواند نسبت به واسطه گری وخرید و فروش املاک اقدام نماید که میزان آن را وزارت بازرگانی با جلب نظرسازمان ثبت اسناد و املاک کشور تعیین می کند .
ماده 30 ) مشاورین خودرومی توانند نسبت به واسطه گری و خرید و فروش انواع خودرو به هر میزان کهباشد اقدام و قراردادهای مربوطه را تنظیم نمایند .
ماده 31 ) مشاوراملاک و خودرو نمی تواند در بیش از یک دفتر محل فعالیت داشته باشد . (تبصره)محل مشاور با درخواست وی طبق ضوابط مربوطه و موافقت اتحادیه ذیربط تعیینخواهد شد .فصل پنجم : نظارت بر عملکرد و نحوه رسیدگی به تخلفات مشاورین
ماده(32 علاوه بر بازرسان و ناظران کمیسیون های نظارت و بازرسین اتحادیه هایصنفی ، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و ادارات تابعه سازمان نیز به استنادتبصره ماده 91 قانون نظام صنفی کشور در موقع مقتضی می توانند از محل کار واسناد و مدارک موجود مشاور ، بازرسی و نظارت نمایند . مشاور مکلف بههمکاری و ارائه مدارک مورد نیاز می باشد .
ماده 33 ) درصورت احراز وقوع تخلف توسط مشاور مراتب به مراجع ذیصلاح حسب مورد جهت بررسی ارجاع خواهد شد .
ماده(34 این دستورالعمل در 34 ماده و 4 تبصره در تاریخ 1384/4/15 به تأیید وتصویب وزیر محترم بازرگانی و معاون قوه قضائیه و رئیس محترم سازمان ثبتاسناد و املاک کشور رسید و پس از تنفیذ ریاست محترم قوه قضائیهقابلیتاجراء در سطح کشور را خواهد داشت .
آنچه از مشاورین املاک وخودرو باید بدانیم
مردم هنگام مراجعه به مشاورین املاک و خودرو به منظور انعقاد قرارداد حتماً به این نکته توجه کنند که مشاورین از نمونه قراردادهایی استفاده کنند که مهمور و منقوش به آرم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و وزارت بازرگانی و شماره سریال باشد.
مشاورین املاک و خودرو به دلیل اینکه هم صنفی و هم تخصصی و حقوقی هستند بحث صنفی آنها به وزارت بازرگانی و اتحادیه صنفی خودشان مربوط می شود و با درایتی ریاست محترم قوه قضائیه اندیشیدند، صدور پروانه تخصصی برای مشاورین املاک و خودرو در دستورالعملی مشتمل بر 34 ماده و 4 تبصره به تأیید عالی ترین مقامات دستگاهی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و وزارت بازرگانی رسیده و در نهایت در مورخ 16/4/84 به تنفیذ ریاست قوه قضائیه رسید.
وظایف سازمان ثبت اسناد در خصوص مشاورین املاک و خوردو احراز صلاحیت فنی و حقوقی، تهیه و تدوین نمونه فرم قراردادهای مستند عمل، تهیه و تدوین دفاتر ثبت خلاصه معاملات و قراردادهای تنظیمی، صدور پروانه تخصصی و نظارت و کنترل بر عملکرد آنها است ،بر اساس قانون وزارت بازرگانی، اتحادیه صنفی، وزارت اقتصاد و دارایی، اماکن ناجا می توانند به موازات سازمان ثبت اسناد و املاک بر کار مشاورین املاک و خودرو نظارت داشته باشند ولی سازمان ثبت اسناد زمانی نظارت را انجام می دهد که بدواً ساماندهی مشاورین املاک و خودرو را انجام دهد و با صدور پروانه تخصصی برای مشاورین به کار آنها مشروعیت قانونی دهد تا کنترل و نظارت بصورت منطقی انجام شود.
به منظور ساماندهی مشاورین املاک و خودرو هیأتهایی متشکل از مدیرکل ثبت استان، رئیس ثبت شهرستان مرکز استان و یکی از کارشناسان خبره استان دراستانهای سطح کشور تشکیل شده است و هیاتهای استانی بر اساس صلاحیت فنی و تخصصی، میزان تحصیلات، آموزشهای شغلی حوزه املاک و خودرو، چارت تشکیلاتی، فضای مطلوب و استفاده از کارشناس فنی و حقوقی امتیازاتی را برای آنها قائل می شوند که اگر امتیاز مشاورین به بالای 150 برسد پروانه تخصصی درجه یک و اگر پایین تر از 150 باشد پروانه تخصصی درجه دو برای آنها صادر می شود.
وجه تمایز پروانه تخصصی درجه یک و دوکه مشاورین املاک خودرو که پروانه تخصصی درجه یک دارند می توانند تمامی قراردادها را تنظیم کنند اما مشاورین املاک و خودرو درجه دو بدلیل اینکه از نظر تحصیلات، تخصص و تجربه از حساسیت بالایی برخوردار نیستند فقط معاملات تا سقفی محدود که تصویب شده می توانند تنظیم کنند.
ضمناً مشاورین املاک ملزم هستند پروانه تخصصی که از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در یافت کرده اند را در کنار پروانه کسب خود در دید مراجعین نصب کنند و مردم برای انعقاد قراردادهای خود می بایست به مشاورین املاک و خودرویی مراجعه کنند که دارای پروانه تخصصی و کسب معتبر هستند و معاملات حساس خود را فقط با مشاورین درجه یک انجام دهند.
در این میان سران دفاتر اسناد رسمی نیز مکلف شده اند که چنانچه مراجعین قراردادهای تنظیمی خود را در مشاورین املاک و خودرو معتبر و در فرم قراردادهای تعیین شده تنظیم کنند و به دفاتر بیاورند برای آنها سند رسمی تنظیم کنند
یاداوری می نماید که تعرفه حق الزحمه توسط کمیسیونهای نظارتی وزارت بازرگانی هر ساله تعیین می شود و مشاورین املاک و خودرو می بایست آن را در دید عموم قرار دهند و مراجعین می توانند مشاورین را مکلفند کنند که برای پرداخت هزینه ها رسید دریافت کنند و در قبوض خاص که برای این کار تهیه شده مبلغ را بنویسند و شماره سریال قرار داد را در آن درج و هم چنین شماره قبض را در متن قرارداد بنویسند.
نتیجه گیری
باید تلاش کرد اقبال و گرایش مردم به مطالبه حقوق قانونیخود بر اساس مفاد اسناد رسمی در اختیارشان از طریق ادارات اجرای اسناد رسمیبیشتر شود و اطمینان یابند که دست یابی به حقوق آنها از طریق دفاتر اجرایاسناد رسمی سهل تر و سریعتر از طی فرآیند دادرسی در محاکم خواهد بود.
امیر نصیر پور
پایان
به منظور درج نظر برای این مطلب، با نام کاربری و رمز عبور خود، وارد سایت شوید.
دانشگاه جامع علمی کاربردی
